北京房产税的“进退之困”

（作者：赵晓、李慧忠）

      近日房产税问题再度成为大家关注的焦点，相关人士称北京市委为跟进推行房产税改革在领导干部层面举行了吹风会，要求领导干部如实申报财产。同时，传言北京市最快将于2011年下半年推行房产税改革。针对房产税问题，笔者曾在4月底发表文章《2011年调整完善房地产相关税收政策的政策空间》，指出“上海和重庆的房地产税试点经验还远未成熟，年内在其他省市推广（房产税）的可能性极小”。针对笔者的判断与最新传言不符，中国建设报记者前几日对此曾发出质疑。前日，北京市房协副秘书长陈志表示尚未听说这一消息，北京暂无房产税试点时间表。在此，我们无意讨论谁的判断正确或者错误，关键是要搞清楚房产税现象背后的本质，深刻理解博弈各方的心态！

      退一万步讲，即使北京市出台房产税，如何有效解读北京房产税的“进退之困”，笔者从三个方面阐述该问题：

      第一：北京市为什么推出房产税？5月18日国家统计局公布上月全国楼市运行态势，全国70个大中城市中8成新建商品住宅价格上涨，56个城市房价继续上扬，5个城市横盘，只有9个城市房价微降！此外，近日中海在深圳推出1300多套房子降价促销被5000名购房者一抢而空，南京碧桂园开盘首日销售接近2000套。不难发现，以“国八条”为代表的上一轮调控基本上被“反调控力量”化解，楼市“冰冻期”趋向解冻，地方政府和开发商又重新把房价导入了上行轨道。中央政府费时费力、苦心经营、周密布局的调控大网，结果与“满意”二字仍有距离！在这种境况下，中央政府势必再度向地方政府施压，要求其进一步出台打压政策。而北京作为首都，一个具有高度政治敏感的城市。从中央层面而言，急需树立一个典范城市，以示调控之决心不可动摇，而北京是众城市之代表；从北京地方政府层面而言，一者需要迎合中央的政策，二者需要思考“什么样的调控政策既可以做足了姿态，又对土地财政冲击最小？”

      从目前重庆和上海房产税试点情况来看，极窄的征税范围和极低的征税税率使得房产税的调控力度微乎其微！在征税对象上，重庆房产税只针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。据重庆官方预计，重庆在开征房产税的第一年预期可征得2亿元左右的税收。上海则是对居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别为0.6%和0.4%。就连重庆市市长也坦言房产税试点基本以失败告终。或许正是因为“效果微乎其微”，北京市政府才动了房产税的念头！

      第二：北京的房产税如何推出？

房产税推出的关键点主要集中在“征税范围”和“税率”，北京出台的房产税政策或许也逃不脱“窄范围+低税率”。不妨我们预判一下征税范围，如果参照重庆的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房”标准，北京很可能重点突出“无户籍”这一项。一者可以缓解北京城市人口过度密集、交通超负荷等大城市病状，使得北京城市人口得到有效控制。二者可以保护既得利益集团，强化“外地人”的概念，使外地人不可过度挤占北京的教育、医疗等资源。从征税地域来看，如果以四环以内为标准，房产税的影响将更加微乎其微，四环以内住房的稀缺性使其价格具有较强的刚性，这种刚性不是百分之零点几的房产税可以撼动的！如果只对所谓的“独栋商品住宅”征税，一种滑稽的现象不是不可能出现：被征税的别墅价格不跌反涨！理由是该栋别墅是经过政府认证的高档别墅！北京住宅市场房价泡沫最集中的地域主要是郊区，以通州为代表，经过前两年的超常规增长，目前虽较峰值有所回落，但仍在高位运行！如果把房产税的重拳落在四环以外，房价下降的效果肯定不是“效果初现”。

      第三：房产税的长久影响！

长久来看，住宅市场去投资化是必然的趋势！这也意味着“土地财政”不是地方政府长期的“钱袋子”。当然，这里所言不包括商业地产的土地出让收入，主要指商品房住宅用地。如果中央政府真的把地方财政的“半壁江山”砍掉后，用什么来填补这个窟窿？笔者认为主要包括三部分：房产税、地方债和保障房。以前地方政府对保障房避而不及，但现在它成为地方政府与中央政府利益的共同点，地方政府高举保障房大旗，无论是变相拆迁收入，还是便捷融资绿灯，都让地方政府欢喜雀跃！同时，房产税也将向质变的方向靠拢，通过扩大征税范围和提高税率，覆盖城市将从点状到区域，再推向全国，使其有足够的能量来支撑土地财政塌下的半边天！

      房产税和限购令属于两种不同性质的调控政策，限购令更多是各相关利益方短期博弈平衡的产物，而房产税则是新一届政府施行的一项平抑房价的长效政策！但如何合理的布局、如何有效的实施都是我们急需思考的问题！

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

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