笔者曾指出，宏观调控从2009年年末已开始“打左灯、向右拐”，即在扩张的旗帜下实际转向收缩。对于房地产行业来说，如果说2009年的关键词是“增长与复苏”，那么2010年已明显转向“改革与维稳”。其中，物业税的出台是一大热点。近日，由于“国十一条”中提出要严格执行住房差别化税收政策，并加快研究完善住房税收政策，物业税再度受到关注。目前各种传言甚嚣尘上，其直接的后果就是地产股大跌和楼市成交量更加萎靡。

所谓“物业税”，在国际上更多被冠以“不动产税”或“房地产税”，是在每个课征年度通过对坐落在境内的土地和房屋进行价值评估，对土地使用人和房屋所有人所征收的税。其特点是税负随土地、房屋市场价值的变化而变化，作用是增加政府的财政收入和遏制房产投机行为。目前世界上不少国家都在征收此项税，特别是在发达国家，物业税是极其重要的税种。如在美国，50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不尽相同，平均大约在1%到3%。

“六年磨一剑”

从2003年中央首次提出在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税开始，到2009年5月国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，“物业税”的提出和酝酿已6年有余。在“空转”的这些年中，公众始终没有一睹过征收体系的“庐山真面目”。可以说，剑锋并未磨利！然而，延缓已久的中国第二代房地产改革已经起程。

在被套上“降低房价”的光环前，物业税从未收到公众如此的关注。老百姓梦想着物业税能够切实把房价打压下来，政府也梦想着物业税可以遏制投机风潮，使楼市回归理性。于是，物业税被急切推向前台。然而，不论于法、于理、于情，物业税的出台并不如此简单，可以说面临着重重阻碍，从现在的情况看，如果匆匆推出，结局也许是伤心的亦未可知。

于法，我国《宪法》明确规定了土地公有制度，城市土地为国家所有、农村土地为集体所有，这一条正是中国房地产与世界上其他土地私有制国家的最大区别。正是由于土地制度的不同，给我国开征物业税制造了法律障碍。物业税是对完整包括土地与地面建筑在内的物业征收的财产税，而在中国，购房者实际上支付给政府的不是购地款，而只是70年的土地使用租金，并不包括土地的产权，因此物业税与《宪法》存在着部分的抵触。

于理，首先，中国房地产税收复杂且繁重，若不取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的税费，让房地产征税体系合理化、简单化，则物业税的征收实际上属于重复征税。这就像是卖东西，店家硬要收消费者两回钱，这当然是毫无道理的。反之，如果承认物业税已包含土地出让金，实际上相当于把土地出让金分摊在每年的物业税，因而物业税推出的同时，政府应放弃收取土地出让金，由此地方政府收入将大大下降。因此可预料，物业税的出台必将受到地方政府以及既得利益集团的阻碍。其次，作为向市场经济转型的国家，对于任何征税应该永远抱以警惕甚至反对的态度，原因在于动税就是动产权，是政府向老百姓的口袋伸手。当前，中国的房地产税收已多如牛毛而且不尽合理。当全世界几乎所有国家都以尽可能的降低交易税费、减免个人所得税的方式鼓励消费者自行解决居住问题事，我国是世界上极少数的购房不冲减个人所得税的国家。如果国家再以物业税为新的征税点，则无异于向老百姓伸手要更多的钱。最后，房地产市场总体和长期内供不应求的“卖方市场”状况是有目共睹的，在不改变供不应求状态的情况下，可以想象最终所加税费都将转移到消费者的头上，到时恐怕不仅房价无法平抑，负担日益加重的老百姓还会伤心地眼睁睁看着房价更加一路向上。

于情，这里说的是国情，一方面，从宏观经济来看，由于今年世界经济和中国经济复苏形势并不稳固，因此在我国房地产稳定经济的功能仍不容动摇，而物业税的推出可能会对房地产造成较大波动，进而阻碍宏观经济向好的趋势。另一方面，开征物业税需要地方政府做到财政透明、公开，这在我国当前只有极少数城市能够做到，大部分的城市条件并不具备。还需注意到的是，在我国，物业税的相关配套设施和政策也都很不完善，由此在技术上也是一个很大的障碍。物业税的征收是采取从价计征的原则，也就是根据城市家庭拥有的房产价值作为依据。这就牵扯到房产评估的问题，因此需要大量专业、公正的房产评估机构。而据我爱我家房地产经纪公司的估算，如果要征收物业税，仅北京就需要至少10万房地产评估师。此外，开征物业税还需要税务、房地产主管部门信息的互通，而目前两个主管部门并没有这样的信息共享。

财政部的官员日前称，目前出台物业税的条件还不具备，核心环节是缺少财产统计制度。我们知道，市场经济的基础是财产权利的平等。当中国的各种财产权利并未解决平等的问题之前，又如何对财产权利征税？因此，征收物业税之前必须先解决的是土地制度的差别、房屋产权的差别、财产权利的差别等问题。也就是说，建立健全市场产权制度才是长久发展之计。在不具备公平的原则条件下，任何新增添的税收尽管怀抱玫瑰色的幻想，最终却完全可能悲哀地制造出更大的不公平。从这方面看，物业税的出台更应被视为完善土地产权制度与实施土地改革的“催化剂”，而不应在政府机会主义的驱动下，被廉价且不负责任地误传为降房价的一剂“良方”。

财政部官员称，目前税务部门基本确定了按照面积征税的思路，也就是说，给出一个最低基点，在基点以内的免收，在基点以外的开始征收。

分级标准可能为：最普通的业主，即只拥有一套自住房的业主，并且这套物业的面积小于一定标准，将会免予收取物业税；业主只拥有一套物业，但面积大于一定标准（普遍预测此标准可能为144平方米，我国台湾地区物业税征收标准即为144平方米以上的房源，每年收取的税费在房屋总和的0.8%-1.5%/年），将按一定比例收取物业税；拥有两套和两套以上物业的，将全额征收物业税。

分步走即是将物业税的推广分为四个步骤。首先是向商业地产征收。80年代中国就有了商业地产交房产税和土地使用税的规定，因此实施起来最为便捷，只需要将这些税种合并变成物业税即可。第二，从小产权房开征。小产权房屋开征物业税可以补回原来的土地出让金，引导其走向合法化，从而与国有土地享有同样平等的权利。第三是高档房和豪宅。最后则是普通商品房。

在征收税率上，目前较为流行的看法是从1%左右起征。但是对于税率要区别对待，不同的收入水平，不同的房型，可以采取不同的税率标准。税率应该遵循两个标准，即国际标准（1%-3%）和优惠税率（对于保障性和第一套住房应有税率的优惠和政府的补贴）。

合理的征收标准有可能会使得物业税发挥出效果，但效果有没有公众期望的那样大呢？特别是，物业税的推出真的一定是导致降价的效应而不是相反吗？这些问题值得考虑。

希望物业税可以一锏把房价打下去的想法，其逻辑是，拥有的房地产越多，需要缴纳的物业税总额也就越多，持有成本的增加会迫使拥有多套房产的人出售手中多余的房产，增加市场供给，从而带来房价的下跌。想法有道理，笔者以前也曾经讲过这个道理。但事实果真是如此吗？

我们来看韩国。韩国房价在前总统卢武铉执政时期（2003年至2007年）出现飞速上涨。卢武铉政府出台了包括提高物业税等一系列给楼市降温的政策和措施。但是事与愿违，这些政策不但未能抑制房价，反而使得房价居高不下，甚至继续上涨。由于看好楼市上涨的趋势，很多拥有多套住房的业主，宁愿承担高额的个人物业税，也不愿意轻易出售。或者，这些业主宁愿选择把物业放到租赁市场中，也不愿意进行买卖交易。结果导致2006年全年，韩国全国平均房价上涨19%，其中首尔上涨24%，涨幅当时居亚太地区之首。

物业税必然降低房价的想法有什么问题吗？有的。就是它没有设想到物业税对于不同住房供需状态的效应可能是完全不同的。房价上涨的根本是旺盛且刚性的需求以及不足的供应。那么，在供需较为平衡或供过于求的情况下，物业税调节房价的效应当然是使得物价向下，但在供不应求的情况下，则物业税实际上会成为卖方增加的成本并转移给买方，因此反而加剧物价上扬。

还有一点就是，物业税或许可以暂时性地平抑房价，打击投资，使得市场趋于理性，但其本质为国家税收制度的一项改革，如若当作短时期调控楼市的政策工具可能会有失全盘考虑，而长期来看甚至还会使人失望。

中国的房地产改革与发展走过风雨三十年，成绩有目共睹，但是问题也不可回避。事实证明已有的调控政策思路无法从根本上治愈中国房地产以及中国经济的痼疾。今日中国之经济已经迈向下一个改革与发展阶段，房地产调控再不触及根本则将会更大程度上妨碍民生、妨碍发展。我们认为，当前需要做的就是尽量深化房地产改革，从第一代单纯商品化的改革到第二代加强保障房的改革，然后进入到以土地制度变革为根本的第三代改革，特别是逐步放开小产权房和稳妥地从土地强制性国有转向民有。而目前的物业税起征其实可以成为向下一代房地产改革的一个契机。只有完善房地产基础的土地产权制度，彻底改变供求关系和估值体系，房价才会转向另一个平衡，切实地降下来，中国经济发展的效率才会更高、老百姓才会真正实现幸福人居的愿望，不仅居者有其屋，而且居者乐其屋。