关于吁请改进税收政策以遏止楼市疯狂的进一步政策建议

调控房价上涨过快、避免楼市新一轮疯狂已迫在眉睫。而调控的政策工具箱主要有土地政策、金融政策和财税政策。全面理顺中国房地产市场的长期政策的关键是要靠土地制度变革以及国民收入分配的公平化，但近期的调控亦需坚决果断，且要以金融政策和税收政策为主。

金融政策此不论。在４月６日《上海证券报》“赵晓等吁请严征土地增值税遏制新一轮楼市疯狂”的文章中，我们曾提出，土地增值税包含了调控市场和调节收入分配的双重目标，严征土地增值税是一个有效的政策利器。现基于当前楼市投机色彩浓厚、二手房炒作明显的特点，我们更全面、更进一步以及更具针对性地对税收调控政策提出建议，特别吁请政府要通过对二手房也开征土地增值税等措施来有效地遏制二手房炒作。

中国楼市屡屡失控的根本原因是供需失衡，这是毫无疑问的，但囤地、炒房等投机行为无疑又是导致楼市乱象的直接导火索。据报道，上海、北京、三亚等房地产一线城市，一手房的购买者中，投资性购房已占了40-50％，这足以表明中国住房已严重偏离居住本质，而房屋热卖也严重沦为投机性购买。另据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍，说明中国当前住房空置率远比想像得严重，也说明中国收入分配极不平衡，有钱人正用大量资金在房地产市场上兴风作浪，不断激化社会矛盾，炒房大军明显已经成为加剧我国房地产市场疯狂的毒药。

但住房毕竟是不同于一般商品的民生消费品，住房的本质属性应该是消费品为主，而不是投资品，更不能沦为投机品。任何一个国家，任何一个地区都不能容忍，也承受不起“买房如买白菜”、“买房如抢房”这种近似疯狂式的炒房运动所带来的巨大的金融风险、经济风险以及社会风险。日本、香港、海南等历史上暴发的房地产泡沫教训也无数次地提醒人们，当房地产市场成为全民投资者的乐园时，噩梦其实已经离我们不远了。

在楼市大有可能续演新一轮疯狂盛宴之际，政府应该如何作为？充分发挥税收杠杠作用以调控房地产市场是一个重要方向。近年来，推行物业税呼声已久，征收房地产保有税近日也有传闻。但物业税改革还面临立法、房屋登记、房产评估等一时难以解决的技术性问题，绝对是“远水解不了近渴”。另外，近日传闻房地产保有税率拟为1.2%-1.5%，这样的征税力度相比于炒房一年几十万，甚至几百万的“天上掉馅饼”式的暴利，其对于抑制投机是否真有实效，非常值得怀疑。

全面权衡之下，我们以为，对付投资性购房，尤其是投机性炒房，最快、最容易、最有效的方法除我们上次论及的严征土地增值税以打掉囤地行为及相关的房价上涨预期外，是要尽快取消二手房税收优惠，全面恢复二手房税收政策的本来面目。

按我国现行税收政策，二手房交易过程中需要对卖方征收的主要税种有土地增值税、营业税和个人所得税。土地增值税依据房屋买卖增值额的比例，按照30%-60%的四档累进税率征收；如果购房不超过五年，则按房屋差额的5.5%（包括城建税和教育费附加）征收营业税；如果不是生活唯一住房，则按房屋差额的20%征收个人所得税。根据上面的税率推算，如果是投资性住宅的转让，理论上税负还是很重的。但实际上，我国一直以来执行的是二手房交易优惠税率，即按房屋差额的5.5%（包括城建税和教育费附加）征收营业税；按房屋交易额的1％征收个人所得税；按房屋交易额的1％征收土地增值税（普通标准住宅免征）。而从2006年开始征收的土地增值税，在执行不到两年时，即由于金融危机的到来，连1%的税率也被免征了。加上为少缴税款而特地签订的二手房交易“阴阳合同”（几乎百分之百的二手房交易都签订这种合同）的作祟，导致二手房交易的实际税负大多还不到房价总额的2%。以北京著名的世纪城小区为例，二手房实际成交价格早已超过3万/平米，而税务机关规定的最低指导价才9千多，所以在中介的指导下，“阴阳合同”中的二手房成交价都变成了一万左右。指望这种“名存实亡”、“高名义税负低实际税负”的二手房税收政策来调控投资性或投机性购房需求，真好比痴人说梦！

现实的选择是尽快取消二手房交易优惠税收政策，而且对普通住宅也应该开征土地增值税，尤其是针对投资性或投机性二手房买卖。以一套100万购进、两年后200万卖出的二手房为例，如果取消税收优惠后，将需要上交二手房税收约50万，即炒房利润的50％左右需要缴税。加上购房的资金成本、银行按揭的利息支出，以及炒房的风险，差不多可以直接令炒房者陷于无利可图的境地。请问，到这个时候，还有几个人愿意去炒房呢？中国的炒热至此可以休矣，多占的住房可望释放出来，楼市供求格局有可能完全改观。

二手房交易税收政策调整的效果取决于两个关键因素：一是既要打击投资性购房，尤其是投机性购房，也要照顾改善性买房需要。因此，必须实行差别性税收政策；二是必须调整二手房指导价的计算机制，让最低指导价紧跟市场价，杜绝“阴阳合同”的存在空间。

相比开征并启动新的“物业税”，笔者的建议是，其实不需要制定新的税收政策，只需要调整和完善现有的税收政策即可。从经济学视角来看，二手房交易中的税收更应该视为一种相机抉择政策，可以根据房地产市场的变化灵活选择征收或停征，因此当前，需要的只是决策的迅速和果断，而要坚决避免陷于争吵不休以及缺乏实效的政策泡沫而贻误时机。

在实际执行过程中，我们可以给予一定的政策执行缓冲期，也可以分步逐渐实施，从而发挥出“信号调控”的果效。我们预计，在缓冲期内，政策信号作用会逼迫投资者大量抛出手中囤积的大量存量房，这对解决目前我国房地产市场的供需紧张矛盾，避免新一轮楼市疯狂如同甘霖。同时，政策的信号作用也将彰显我国政府调控房地产市场的信心和决心，坚定人们对政府楼市调控的信心。

尽快取消二手房交易的税收优惠政策，以抑制投资性购房需求，连同笔者先前呼吁的从严征收房地产开发商的土地增值税以打击囤地，“税收新政”之余，如果政府再辅之以土地供应的增加，则我国房地产市场的供需矛盾可望缓解，新一轮疯狂的危险可望避免！