我国住房信贷政策的演变是伴随经济体制改革和房地产业发展而不断进行调整完善的一个曲折过程。回顾历史，住房信贷政策在中国的实施可简单分为三个阶段。

(一) 1998年至2003年：积极鼓励住房信贷阶段

1998年之前，我国尚处于福利分房的制度之下，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是当时的典型特征。而当时基本没有住房信贷，房地产信贷的主要对象是房地产开发企业。1998年，突如其来的亚洲金融危机成为我国房改的助推器。1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕，其间个人住房信贷也开始试点推进。1998年4月7日，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、《个人住房贷款管理办法》，取消了对发放个人住房贷款的限制，规定个人住房贷款执行优惠利率，并在随后连续进行了5次降息。在低利率等因素的刺激下，我国的住宅信贷从无到有，迅速繁荣。

(二) 2004年至2008年：住房信贷逐步收缩阶段

（1）房企资金充裕，拿地有恃无恐。1997—2004年间，房地产开发投资对GDP增长速度的贡献率为11.6%；2007年，这一比率更是达到23.2%；2009年“保八”则有赖于房地产销售和价格达历史新高。作为我国的支柱产业，房地产被银行信贷过于偏爱，但问题也随之而来，那就是房地产企业有充裕的资金拿地、囤地，从而通过加剧市场供求矛盾来提高房价。另外，泛滥的资金导致需求膨胀、房价不断创出新高。

（2）大量贷款被占用在土地储备上。土地储备贷款的对象主要是政府，政府以土地作为抵押，取款开发，用出售土地的增值部分还贷，由此导致新的金融风险。而地方政府为了“土地财政”， 将大量土地“捂”起来，直接加剧了市场土地供求矛盾，拉动了土地价格上涨，提升了住房开发的成本，必然引起“成本推动型”房价上涨。

（3）大量贷款支持商品房建设，经济适用房和保障性住房建设贷款明显不足。相对于商品房的暴利，经济适用房和保障性住房明显无人问津。从1998年到2006年的8年间，我国廉租房建设资金投入的总额仅为70多亿元，与每年需求500亿的资金相去甚远，全国累计廉租住房实物配租也只有20万套上下。高档住房偏多，而与绝大多数居民的消费能力相适应的经济适用房和保障房的供应明显不足，从而在高档住房的“成本推动”和中低档住房的“需求拉上”的共同作用下，引起房价的全面上涨。

2.房地产生活消费需求和投资投机需求界定不明，导致贷款对象筛选依据不充分，助长了投资投机性需求，引发房价泡沫。

当前我国房地产价格过度上涨主要是投资性和投机性消费的极度膨胀造成的，因此，国家在制定政策时一定要严格划定房地产生活消费需求和投资投机需求之间的界限。国家调控限制的重点是房地产的投资性和投机性消费行为，而目前我国的很多政策尚未在这方面严格区分。对此，国家和地方政府应对原有的政策进行重新的调整和完善，实行差别对策。不能因此而影响了房地产正常的生活性消费需求。而目前我国银行的住房信贷审批不够严格，且政策上对许多概念界定模糊，差别化不明显，从而使得相当多的投机者有空可钻。

由此可见，住房涨价预期的上升和价格泡沫的产生都与银行的信贷尤其是贷款对象筛选失误有着密切的联系，住房信贷的差别化不明的确是房价上涨的重要因素。

三、差别化住房信贷的政策选择

（一）“9.27”房贷新政的启示

2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，收紧信贷政策。其“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的政策。

此政策的核心思想就是针对第二套购房和多次置业的首付比例和利率进行差别化对待。虽然对首次利用房贷置业和一次性付款购房没有影响，但对于利用房贷多次购房的限制则更加严格了。07年底后续的政策更加严厉，二套房被明确认定为以家庭为单位，将许多曾经可以走位的空隙和疏漏、原来可以变通的渠道和途径都堵死了。

此次政策的威力是空前的。截至2008年4月，全国有40幅土地流拍，而到9月份，流拍、流标或未成交土地激增至120幅；08年上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%；9月初上海中心楼盘每平米狂降8500元跌幅达40%……

以收紧信贷、差别化住房信贷政策来打击投资确实受到了良好的效果，对房价暴涨、投机泛滥现象起到了十分有效的抑制和限制作用，扭转了房地产市场的发展态势，使市场朝向理性健康的方向发展。

但在“9.27”一周年之后，房地产市场的过度低迷则令人始料未及，一时间批评该政策过于猛烈和呼吁政府放松“二套房”的声音不绝于耳。这其中有许多外部因素，譬如金融危机来袭令各国措手不及，但就政策本身而言还是有一定缺陷的。

“9.27”房贷新政一大不足是没有分清对“二套房”改善型和投资型需求的差异，这使得该政策明显过于严厉。改善型需求购房者需要先购买第二套甚至第三套住房，然后才把原来的住房卖掉，或者把房子租出去。其实这些都是正常的消费行为，并且能活跃二手房市场和住宅租赁市场，满足人们对住房的多层次需求。但这部分人的刚性需求被政策所大大抑制，无法正常消费，这是导致楼市过度低迷的重要原因。

“9.27”房贷新政已经用事实说明了通过金融手段可以在短期内对楼市产生最明显的效果。但也由于该政策效果强烈，需要政府在出台政策时更加审慎，力求做到政策的完善性和周密性，在打压投资的同时不损害正常需求的释放。这就需要更加严格差别化住房信贷政策。

（二）严格差别化住房信贷政策

差别化住房信贷政策的更加严格意味着信贷的进一步收紧，规范银行信贷的投向和投量，使得信贷的投放更加健康，同时也降低了银行的风险性。另外，对需求差别化更加清晰的界定将消除过去“一刀切”的现象，“有保有压”令政策不至于一竿子打翻全船的人。

1.差别化的利率手段

房价的高企已经证明在有限的幅度内通过上调房贷利率来遏制住房需求进而稳定房价的效果是有限的，要使利率在稳定房价过程中发挥应有的作用，应把重点从单一的利率水平调控转到水平调控和结构调控相结合的轨道上来。单纯调高房贷利率水平，而不增加房贷利率的种类，在竞争激烈的房贷市场上会使得各个银行都选择利率下限，这就制约了利率杠杆的作用。因此，央行需要在适当调高房贷利率总水平的同时，增加与住房档次相对应的利率种类，从而形成多类别、多层次的房贷利率。

具体来说，即对首套房、二套房、三套及三套以上以及商品房、经济适用房、保障房分别设置不同的利率种类，并对每一类利率规定不同的浮动幅度。在执行时，由贷款银行根据楼盘的具体情况以及借款人的信用状况和偿还能力确定具体的执行利率。以此来引导居民的住房需求，形成合理的住房需求结构。

2.差别化的信贷使用范围

商业性贷款和公积金贷款要严格差别。前者应按商业化模式运作，而后者属于政策性住房金融的范畴，实行优惠利率政策，是国家为适应住房制度改革，推动房地产市场健康发展的一种制度安排。目前我国对公积金贷款使用和监管不严使得其成为拉动房价上涨的一股重要资金力量。因此，有必要明确界定各类住房贷款的使用范围，住房公积金贷款只能用于购置保障性住房和经济适用房，购买高档住房的资金缺口只能以商业性贷款解决。

3.差别化的首付款比例制度

提高住房贷款的首付款比例是遏制住房需求过快增长、平抑房价的有效方法。“9.27”房贷新政中规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％”，更加严格的差别化首付比例应划分得更为细致。其一，引入面积的概念，例如首套房可以面积为界限划分首付比例；其二，将“二套房以上”细化为“二套房”和“三套房及以上”；其三，对商品房、经济适用房、保障性住房采取不同的首付比例。

4.严格、清晰地界定和划分正常消费需求和非正常消费需求

这是从“9.27”房贷新政中吸取的教训，必须从“二套房”中剔除投资性需求，从而保留正常的消费性需求。这里亟需解决的问题就是对“二套房”的界定问题，二套房等多套房界定标准，向来是房产新政的模糊地带，若要执行更为严格的信贷政策，应规定不以贷款次数，而是以家庭名下的房产套数来界定。

四、对“新国十条”严格差别化住房信贷政策的评析

4月17日，国务院发布“新国十条”，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。同时规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

“新国十条”中的“4.17”新政可谓是“9.27”新政的翻版，调控政策如出一辙，但相比之下，不论外部环境还是政策本身，还是有很多不同之处的。其一，宏观经济形势发生了实质性的改变。2007年末经济危机初露端倪，而2010年我国已基本摆脱经济危机，经济仍将强劲复苏。其二，2008年股票市场低迷，出口市场不振，内需乏力，而2010年股票市场已经过2009年的上涨，出口恢复。其三，开发商情况发生大转变。2008年许多开发商资金捉襟见肘，举步维艰，有些企业速动比率已经低于1，甚至拖欠拍卖的地价款和税款。而2010年开发商尤其是央企，经过信贷盛宴后已经没有资金之忧。其四，现今政策更加严厉，贷款首付比例由40%上升至50%。其五，现今政策更加完善，人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

本次严格差别化住房信贷政策的威力同样不容质疑。在新政出台后，一些城市已经开始出现抛售的苗头。在北京北三环一个楼盘，一浙江炒客一次抛出20余套房源，总价近1.3亿元；在深圳，目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况；三亚甚至出现全民卖房的景象。

随着政策的进一步完善，可以预见的是未来对房地产市场投资和投机的打击将愈加严厉，房价将在本轮调控中应声下降。对未来市场的影响可能有以下几点：（1）二手房交易将会停滞，从3月开始上涨的房价飙升将会停止，市场很可能恢复今年1-2月的冷淡。（2）市场可能出现断供潮，因为首付的突然增加，将可能影响50%以上的购房者出现观望，市场已经难以避免出现房价下跌。（3）改善性需求无力再改善，很多居住在90平米以下住房的家庭可能因为这一政策无力再重新购房，1.1倍的利率将停止90%以上居住升级客户的改善性需求。这需要政策的尽快完善来改观。（4）违约有可能大量出现。如果政策立刻实施，现在已经签约的商品房及二手房因为贷款购买者难以支付首付或将会出现违约。如何认定交易的有效性也是政策需要尽快认定的。

我们以为，国务院近期的楼市信贷紧缩令如同一盆凉水，适逢其时，最重要的是在近期成功地扭转了楼价上涨的预期。严格差别化住房信贷的政策将有效平抑房价并挤出房地产泡沫，在政策的选择上政府应保持审慎的态度和坚定的决心，再加上扩大土地供应的“供应管理”和箭在弦上的税收新政，相信2010年楼市疯狂定将不再。而楼市短期调控的政策到位后，如制度创新如果也能尽快到位，那么中国的房地产市场就可能从现在的“问题市场”真正进入“正常市场”。这是我们所格外期待的。

（文章尚未正式发表，转载须经同意）

【参考文献】

[1]吴龙龙、黄丽明：试析银行信贷对住房价格的调控作用[J].商业研究，2006(14).

[2]张琦：关于我国住房消费信贷政策调整的分析与建议[J].消费经济，2007(23).

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