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神木为什么没有步鄂尔多斯后尘?

【作者:赵晓 李慧忠 】

   一年前去内蒙内鄂尔多斯和陕西神木。一样的煤炭能源型城市,一样的投资建设火爆,一样的民间高利贷盛行,甚至生活习惯都有些相似,而且这两个地方只有区区两个小时的车程。一年之后再去这两个地方,神木的经济依然保持快速增长,而鄂尔多斯却不尽如人意。去年神木的GDP约770亿元,今年的目标是1000亿元。

   今年去神木调研的当天,恰逢十多位一线演艺明星到神木演出,场面异常火爆。据当地人介绍,许多大牌的一线明星每年都会来三四次,而一年后的鄂尔多斯呢?大街上随处可见处于停工状态的烂尾楼。大致估计,鄂尔多斯有70%左右的房地产项目处于停工状态。去年好一些的酒店入住率高达120%,还需要提前几天预订,而今年同一家酒店,入住率只有20%。

   一年的时间,这两个地方究竟发生了什么?是什么原因导致了二者今天的境况迥异?

   同为煤炭能源型城市,两地政府都积累了大量的财政资金,但地方政府的心态却完全不同。神木县政府相对保守,除了上一任县委领导大力推进神木新村以及医疗体系的建设外,其余的更多是遵从上级政府的安排,循规蹈矩而没有大刀阔斧的建设力度。以老城区改造为例,几年前神木的房价每平米只有2000-3000元左右,现在房价已经上涨到8000元,拆迁成本涨了4到5倍。神木县城区基本上没有太大的变化,只有新村变化较大。另一方面,神木处于“两山一川”的地势,土地资源原本就稀缺,再加上榆林市给神木县的用地指标有限,神木县的推地节奏相对缓慢。与鄂尔多斯相比,相对有限的房地产市场供应量让神木躲过一劫。此为第一个关键因素。

   第二个原因是房地产预售制度的执行力度不同。神木县许多楼盘并没有严格执行国家的房地产预售制度。在没有取得预售证的情况下,许多开发商采用所谓的“订购”方式,绕开预售制,在开发之初就已经把房子卖出去了。当房地产受调控打压政策冲击后,房价急挫的风险承担者是全体购房人,而非开发商,这相当于分散了房地产企业和银行的风险。虽然房价下跌后,也有个别购房人找开发商闹事,但并没有出现群体性事件,地方政府也就睁一只眼闭一只眼。

   鄂尔多斯则完全不同。首先,从政策支持力度看,鄂尔多斯地处自治区,政策扶持力度较大。2010年全内蒙古自治区一半以上的用地指标都给了鄂尔多斯市,这为其过度投资创造了必要条件;其次,从推地节奏看,鄂尔多斯政府无疑进行了近乎于疯狂的“造城”计划。2010年鄂尔多斯的开复工量高达2600万平米,而同年北京的开复工量为3600万平米。2011年鄂尔多斯的新建住房面积超过2000万平米。可是鄂尔多斯城区包含外地人口也就60万,而今年有近15万的外地人口离开鄂尔多斯。仅仅45万的人流根本无法支撑如此庞大的市场供应;再次,从政府风格看,与神木谨慎保守的风格相比,鄂尔多斯政府显得激进得多。新建设的康巴什新区与东胜老城区相距约24公里,如此长的距离鄂尔多斯政府计划通过几个工业区相连。宽阔的马路、随处可见的高楼林立、大面积的优化植被等等,都可以看出鄂尔多斯政府投资的大手笔和大跃进;最后,从老百姓对政府的信任看,一年前去鄂尔多斯时发现,当地人对政府非常信任,几乎所有的企业主都高度认可政府。今年再去调研时,态度都发生了明显的变化。

   正是基于以上的原因,两个城市的房价呈现完全不同的分化。神木县城区人口总数约22万人,人均住房面积为89平米。而我国城市人均住房面积仅为30平米左右,神木几乎是全国人均面积的3倍。一个有趣的现象是,在陕西,榆林的房价高于省会城市西安,县级市神木的房价高于地级市榆林的房价。目前神木的房价已经升到每平米8000元左右,好的地段房价达到1万元,差的地段为6000元。随着煤炭价格的下行以及银行按揭的收紧,神木的房价并没有出现大幅的下滑,基本维持在一个相对稳定的区间内。但鄂尔多斯的房价出现明显的跳水现象。某高端楼盘房价从峰值每平米3.5万元一路下滑到现在的1万元,普通项目的楼盘从高峰的每平米8000元下滑到现在的4000元,情形确实非常惨烈。

   不过,还有一个要特别注意的现象是,神木的资金是外溢型的,而鄂尔多斯的资金是内循环型的。

   截止到目前,神木县的煤炭资源配置情况大概是:央企占据9处煤矿,煤炭保有储量约为60亿吨;省市级占据8处煤矿,保有储量约80亿吨;地方占据147处煤矿,保有储量约为20亿吨。考虑到矿的品质等因素,民间资本在当地占据的煤炭财富约为3%-5%,绝大多数都被央企和省企占据。正是这不足5%的私人煤矿支撑了神木的财富传奇。目前神木县的年人均收入约为20万-30万元,远高于全国平均水平。老百姓获利的方式主要有两种:第一是参与民间借贷,陕北的民间利率水平约为3-3.5分,而资金的需求方大多数是房地产和煤炭企业;第二是直接入股煤炭企业,参与民营煤炭企业的利润分红。市场好的时候甚至可以达到2-3年回本。

   与鄂尔多斯相似的是,陕北煤炭也是财富的发动机,而不动产就是财富的储蓄罐。唯一不同的是,鄂尔多斯人更多的是在本地投资不动产,资金属于内循环体系。而神木则不同,许多民间资本的首选是在西安投资商铺,然后再到北京投资写字楼和商铺。另一方面,神木当地只有大银行,它们感兴趣的只是吸收当地存款,对支持实体经济的小额贷款并不感兴趣,而本地的小额贷款公司又严格限制。所以,无论从民间投资意向看还是从金融体制的配套政策看,神木的资金外溢现象都非常明显。

   不得不说的是,无论是鄂尔多斯还是神木,以煤炭能源财富支持的房地产市场,如果没有充足的人流支撑,楼市崩溃迟早也会在劫难逃!这或许能为中国当下的房地产市场发展提供有益的借鉴。什么样的产业适合煤炭型能源城市?由自然资源积累的大量财富需要寻找出路。

   从全国房地产市场而言,有人认为中国的楼市泡沫决不会破灭。其实不然,鄂尔多斯的今天便是一个鲜活的案例,只不过是一个夸张版而已。这两个城市好似中国房地产市场中的两个行者,鄂尔多斯或许更接近楼市破灭破裂后的海南,而神木或许是当下全国市场的一个缩影。如何引导民间资本与房地产有效健康的对接?如何让房地产可持续地发展?是我们当下亟须思考的问题。

  (作者赵晓系北京科技大学教授,李慧忠系高和资本金融分析师)

文章已发表于华夏时报,转载须经同意。联系人李慧忠,lihuizhong2004@sina.com,15101102653)



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