2011年调整完善房地产相关税收政策的政策空间

北京科技大学经济管理学院  中国经济研究组  (执笔：赵晓 陈金保)

      在国务院4月20日召开的研究部署2011年深化经济体制改革重点工作常务会议上，“调整完善房地产相关税收政策”成为了今年经济体制改革的重点工作之一。仔细比较之后，我们发现市场普遍预期的对于物业税或房产税的相关改革在此次会议中居然只字未提。那么，2011年接下来“调整完善房地产相关税收政策”的政策空间在哪里呢？

      房地产税收政策主要涉及房地产开发、房地产交易和房地产持有三个环节，主要税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税和契税。从这些税种的设计来看，房地产税收政策的本意是为财政收入提供稳定税源、调节收入差距和调控房地产投资行为，而调控房地产价格不是税收政策的主要目的和归宿。“税调”应该是房地产调控由“行政调控”转向“市场调控”的辅助手段。因此，今年房地产市场调控的主要着力点应该还是土地政策、信贷政策、保障性住房政策，以及这些政策的落实和问责。

      从去年中央出台“新国四条”和“新国十条”房地产调控新政至今一年来，我们研究组提出的一系列房地产税收调控政策建议陆续得到采纳或验证，主要包括三个方面：一是在上海和重庆试点房产税；二是大幅提升房地产开发项目的土地增值税预征率，并从严清算，土地增值税预征率已经由原先的1%提高到3%-5%。今年一季度全国土地增值税同比增收110%；三是逐步取消二手房交易的税收优惠，包括从严审核家庭唯一住房资格、提高契税实际征税税率、营业税由差额征收改为全额征收等等。

      从目前上海和重庆房产税试点情况来看，过窄的征税范围和过低的征税税率对房地产价格的调控作用已经受到普遍质疑。在征税对象上，重庆房产税只针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。据重庆官方预计，重庆在开征房产税的第一年预期可征得2亿元左右的税收。上海则是对居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别为0.6%和0.4%。房产税对房价的影响取决于最终税率，但从目前来看，上海和重庆出台的方案象征性和试验性意义更大，在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价的影响只有威慑价值。

      显然，上海和重庆的房地产税试点经验还远未成熟，年内在其他省市推广的可能性极小。

据此，我们推论，今年下一步“调整完善房地产相关税收政策”的政策空间并非体现于物业税或房产税的推广，而主要可能体现在如下三个方面：

      第一，进一步提高房地产开发项目的土地增值税预征率。按照土地增值税税法规定，如果严格对房地产项目进行土地增值税清算，则房地产项目超额利润的30％-60％将交税。关键是土地增值税清算在实际执行过程中存在诸多困难。目前，土地增值税的预征率是3%-5%，还有进一步提升的政策空间。根据我们的测算，土地增值税的预征率还可以提升到7%-8%。

      第二，大力打击二手房阴阳合同，大幅提高二手房市场指导价。为少缴税款，目前二手房交易过程中90%左右的交易合同都是阴阳合同。阴阳合同的存在导致二手房交易的税收政策对打击投资和投机性住房需求的作用大打折扣。因此，今年大幅提高二手房市场指导价，打击二手房阴阳合同签订的可能性极大。

      第三，取消或提高二手房交易过程中个人所得税的简易税率。按照规定，5年以内非家庭唯一住房转让的，要按照住房交易差额的20%征收个人所得税，这是打击投资和投机性住房的杀手锏。但是，在实际政策执行过程中，目前仍可以按住房交易合同的1%缴纳个人所得税，这就导致实际税负比理论税负低的多。因此，从调节收入分配和抑制房地产投机的角度看，取消或提高二手房交易过程中个人所得税的简易税率必将是今后的政策趋势。

      当然，以上政策是否真正推出或实施，很大程度上还要看中央现有房地产宏观调控政策的实际效果。然而，随着中共十八大的日益临近以及国务院8个督察组对16个省份房市调控政策落实情况调查结果的公布，2011年中央出台更加严厉的房地产税收调控政策未必没有可能！牌已经出了，这一局好呆得打完！

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