2011版的楼市“博弈大戏”

                                               【作者: 赵晓、李慧忠】

      为什么《三国》在华夏文明中脍炙人口、经久不衰呢？因为它讲制衡、重谋术，是复杂的三重博弈！从某种角度看，中国的房地产业也是很有“魅力”的？因为它是复杂的多重博弈，有“嚼头儿”！中央政府、地方政府、金融机构、购房人（包括投机者）、房地产中介公司等等，都是这场博弈大戏的“角儿”！当前，正上演的2011版的楼市博弈大戏，很是给力，值得关注！当前，不少判断认为新国八条后，楼市可能向下，价格已出现下行趋势，但透视房地产博弈的多方表现，未来中国房地产市场的走势也许并不会是一个简单的直线条，而仍将是复杂的波动。

                                重拳频出的中央政府和移花接木的地方政府

      房地产问题已经不仅仅是经济问题，现在或多或少涂上了政治的颜色！2012年将召开18大，本届政府的谢幕无疑需要通过房地产的有效调控来赢得掌声，而下届政府的升帐无疑也需要借房地产的有效调控来立威！这使得2011年没有选择，只有将调控进行到底。

      正是在这样的大背景下，中央政府在短短一年左右的时间密集出台了一系列调控政策。从2010年年初的“国十一条”到4月的“国十条”，以及9月底多部委联合调控房价，中央政府分别从提高首付比例、信贷政策、限购令、存款准备金率等多个角度加以调控，但结果仍不令人满意，房价不降反升。

      2011年一季度全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%；全国商品房销售面积1.76亿㎡，同比增长14.9%；全国商品房销售金额1.02万亿元，同比增长27.3%；房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。仅4月18日至4月24日全国35个城市中有17个城市量价齐升，21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交，上海成交涨幅也超过30%。如此“调控答卷”的结果只有一个，那就是紧随疯狂市场之后的便是新一轮的更严厉的调控政策！中央派往各地的督察小组前脚刚走，一些地方政府便逆势而为。例如天津的限购令在各种压力下不得不把郊县纳入限购范围后，政策解读时将办理纳税证明的期限延至从买房之日开始计算有一年证明即可，尤其是滨海新区，如果不折不扣的执行调控政策，滨海新区如此巨大的供应量将消费哪家？所以只能一边推行限购、另一边保留蓝印户口。

      说到底，中央政府与地方政府关于房地产的博弈，其根源在于当前的税收制度。增值税、消费税、营业说和所得税是我国最重要的四大税源，其中增值税的75%归中央、25%归地方；消费税全归中央；所得税的60%归中央、40%归地方；营业税中铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余归地方。换言之，可以放在台面上的“阳光收入”基本上被中央拿走，地方政府往往以此为挡箭牌来维系“土地财政”。正是由于财力的分配不均，地方政府“又要打鬼子、又不给军饷”，使其成为房地产市场中的重要参与者，球场的裁判直接下场踢球。所以，以往的调控政策总是雷声大、雨点小，地方政府总是耍小心眼！以天津为例，2010年10月份出台的“限购令”，其限购的范围仅仅是“本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房”，市内六区的成交量仅占全市成交量的30%左右，投机空间有限，加之政策所言“新购”并未提及目前已拥有房产数量，所以限购令的效果甚微！这样即响应了中央的号召，又不损害自身的利益。

      2011年的调控将不同以往！可以从两个维度展开分析：

      第一、从政治和经济的角度分析。从政治角度分析，新一届政府即将上任，所谓一朝天子一朝臣，为了防止“政令出不了中南海”的窘境，地方政府官员确实面临去留的问题，所以急于和中央拉关系。从调控政策而言，中央首令地方政府制订房价调控目标，同时国务院2月24日要求地方签订保障房建设军令状，“今年要求建设1000万套保障性住房时硬任务”，否则将进行约访问责！从经济角度，中央也切实为地方财政考虑，如果扔掉土地财政这条拐杖，地方政府钱从哪里来？房产税或许是中央正在摸索的一条路。上海和重庆作为中国一线城市和二线城市的代表，如果试点成功，房产税很可能在全国范围内推广。当前还处于试点区，只起到投石问路的作用，所以调控范围和力度都有限，但它是一个方向！

      第二、从供给与需求的角度分析。从供给角度而言，政府加大保障房建设，努力营造“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的格局。2011年1000万套保障房建设军令状的签订和重点针对高档别墅的房产税试点便是佐证！从需求而言，二套房贷比例调高到60%、加强版的限购令等对需求有一定的打压作用，而且力度较大。以天津为例，其2011年的限购令范围已经从“市内六区”扩大为全市范围；北京的纳税证明提高到5年等政策使得市场成交量急剧萎缩。

      那未来的楼市将如何发展呢？一种可能的结果是未来几个月楼市仍处于横盘震荡的状态，因为开发商以往积累的资金使其“不差钱”，但这只是短期的。几个月后很可能由大的房企牵头降价，中小型房企再跟进。退一万步讲，房地产真的沦为被最后一根稻草压倒的骆驼，那么一线城市和二三线城市相比，后者先倒掉；一线城市的城区与郊区相比，郊区先倒掉！

                                                 “曲线购房”的购房者

      加强版的限购令在各地不断出台，随之而来的是各种不同版本的曲线购房方式。基本上可以分为两大类：一类是“假结婚”等方式的小资金购房客、另一类是“成立公司方式”的大资金购房客。

借用他人身份证方式，有购房者借用没有购房记录的亲戚朋友的身份证贷款买房，享受低首付等政策，再私下签订一份财产所属证明；“假结婚”方式，以北京而言，没有北京户口的白领女性为了购房愿意与北京男性结婚，成功购房后再离婚，相传北京男可得购房客的1%的服务费，甚至有个别北京男“既餐了秀色、又得了银子”，还感慨都是政府的政策得力。

      与前者相比，通过成立公司购房则更有技术含量。据消息称，通过成立公司购房进而规避限购令的手段最初由北京的一家私募地产基金发现，该基金运作一个住宅立项的商业地产项目，其目标客户都是山西煤老板，限购令的出台使其目标客户无法购买，为了顺利销售才想到为客户成立公司，以公司的名义购买，购房者还可以以所购房产抵押，进而从银行取得贷款，实现杠杆化投资！

                                                 “迷茫观望”的开发商

      2010年12月火爆的销售业绩使得开发商着实过了一个好年，但过年的喜气刚刚散去，迎来的却是自己从业以来最为严峻的考验。是进是退、是升是降？成为每个开发商不得不考虑的问题。前几年在房地产市场中挣得盆丰钵满，使得开发商有时间犹豫、有时间思考。他们明白限购令不会是一朝一夕的事，当然也不是长期不变的政策。房地产行业遍地黄金的时代已经远去，这个行业需要洗牌，需要淘汰一部分垃圾开发商，使得市场得到进化、产品得到升级，最终使得价格回归理性。每个房地产商都需要给自己从新定位！

      2011年一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下滑5.3%。从资金来源渠道不难发现，银行资金对房地产的支持力度急速下滑，不是商业银行自愿舍弃房地产这块蛋糕，而是迫于银监会的高压以及央行不断提高存款准备金率等原因。银行钱袋子缩紧的结果是开发商不得不依靠内源融资以及引进外资，恒大地产、雅居乐、合生创展、复地、华南城、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式来储备资金过冬。据统计，截至2月份，今年国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币，其中，单笔融资金额最高的恒大发债金额高达92.5亿元人民币。

      随着资金链的日益吃紧，开发商在降与不降之间徘徊和犹豫，高成本到手的土地在一定程度上让开发商骑虎难下，一方面调控的铡刀步步逼近，另一方面整个行业与中央政府形成的不和谐声音越来越大。这个时候从了中央政府或许是个不错的选择！

                                               “产品丰富”的中介公司

      限购令的推出使得许多中介公司不断开发新的业务，尤其是那些擅长黑色运作的中介公司。据某中介公司老板称，“京十五条”出台后，公司咨询业务收入提高近20%以上。代办非北京市民的购房者手续，包括纳税证明、社保证明甚至是北京市户口。根据客户的条件和代办难度的不同，收费也较大。普通的纳税证等收费约在3000元左右，而代办手续难度非常大的客户收费可能高达7万左右。

                                             成为“香饽饽”的商业地产

      按照“新国八条”的规定，二套房首付比例从原来的50%提高到60%，而商用地产购房贷款首付比例为50%，投资门槛相对较低。政策的不确定性和住宅价格的下行通道使得投资客将目光转向商业地产。

      商业地产的投资价值主要由租金和空置率反映。据仲量联行2011年第一季度“全球市场观察”指出，在中国的一些城市，如北京和广州，本地租户的强烈需求推动空置率大幅下降；北京和上海的租金已经回升到之前峰值的水平。此外，从写字楼空置率来看，CBD空置率也由去年最高时候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也创下历史新低。商业地产俨然成为投资者追捧的“香饽饽”！

      2011版的楼市博弈大戏刚刚开罗，必定精彩不断，结果难以预料！但有一点可以肯定：如果船长觉得在这条船已经不太听自己的号令，那他宁愿砸掉半条船也要保证船长的地位！请不要怀疑这种决心！ 

（作者系北京科技大学教授赵晓  高和投资金融分析师李慧忠）

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