预售资金监管专题报告（2011.5---房地产2号报告）

                                                        （作者：赵晓、李慧忠）

      房地产调控政策大致可以分为三大类别：供给层面、需求层面和资金层面。供给层面主要涉及土地供给政策、预售证等问题；需求层面主要涉及限购令等问题；资金层面主要涉及购房者的房贷问题、房企信贷问题、利率问题、预售资金监管等。2010年10月25日北京出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，到现在为止已近半年时间，本文将针对预售资金监管政策实施效果及相关问题进行简要分析。

报告摘要

相关政策梳理

      2010年4月20日住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”此外，未取得预售许可项目，开发商不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式先买受人收取或变相收入定金、预售款等性质的费用。

      2010年10月25日出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下称《预售资金监管办法》），从2010年的12月1日起，北京商品房预售资金应当全部存入专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁开发商直接收存商品房预售资金。事实上，商品房预售资金监管政策已在天津、石家庄等地实行。

相关数据统计

      就全国房地产开发商资金来源而言，2011年前三个月与去年同期相比有所增加，绝对数从28500.43亿元增加到35965.53亿元。但资金增速一直呈下降趋势，这表明全国各个行业、各个角落的资金都涌入房地产业的狂热趋冷！

数据来源：中经数据

图1            2010.3-2011.3全国房地产开发资金来源总额和增速

      就房地产开发资金中定金及预收款而言，2011年前三个月的绝对值高于往年，且2010年全年的绝对值高出2009年3000亿元左右。从增速来看，2009年其增速一直保持上行态势，而2010年从年初到年末一直在下降，从2011年重新回到增速轨道。

数据来源：中经数据

图2            2009.3-2011.3全国房地产开发投资订金及预收款总额和增速

      从定金和预收款占总资金的比重而言，整体变化不是很明显。

数据来源：中经数据

图3            2009.4-2011.3全国房地产开发资金来源订金及预收款总额和占比

数据来源：中经数据

图4            2009.4-2011.3北京房地产开发资金来源订金及预收款为主的其他资金

数据来源：中经数据

图5            2009.4-2011.3天津房地产开发资金来源订金及预收款为主的其他资金

数据来源：中经数据

图6            2009.4-2011.3上海房地产开发资金来源订金及预收款为主的其他资金

政策分析

      官方文件中对于预售资金监管政策出台目的表述的非常清楚，主要为了防止开发商资金断裂影响到房地产项目的开发进度，进而给购房者、银行等利益方带来损失，以及防止“烂尾楼”的出现；其次，实施专款专用，防止开发商携款外逃等现象的出现。这样或有意或无意产生一种效果：开发商降价销售可能起不到快速回流资金的作用。开发商可调配的资金额度不是取决于产品的销售速度，而是取决于工程进度。在竣工之前，销售款中的相当部分仍是死钱，开发商只能加快施工进度。此次，预售资金监管打击捂盘惜售的作用也有限。捂盘惜售一般出现在两种情况：房价猛涨之时和调控初起之日。当前住宅市场政策调控的不确定性和价格的下行通道，理性的开发商面对中央政府强硬的调控决心，加快销售才是首选。但加快销售又得不到钱，开发商也面临着困局！

      该政策的出台，或者说如果严格执行的话，对房地产市场的格局会有新一轮的洗牌。对于中小开发商而言，其自有资金有限，融资渠道相对又狭窄，很大程度上依赖预售款再进行开发，“八个油瓶七个盖”的现象严重，所有预售资金监管制度若严格执行，中小开发商受到的冲击最为明显，被淘汰的可能性不是没有；对于大的开发商而言，自有资金雄厚，融资渠道也比较多，它们将更倾向于建成现房后再销售，再把损失的利润增加到现房售价中。对于全国范围内的房企而言，以前可以在全国范围内调配资金，监管以后这种现象将受到一定的限制；对于地方政府而言，土地出让金（约占房企资金总数的一半）需要开发商一次性支付、营业税要提前支付、土地增值税和所得税要预征，而开发商的预售资金又是死钱，诸多因素使得开发商拿地的节奏势必放缓，这势必使得地方政府的土地财政收入下滑！地方政府若想维持过去地价款的收入，就需要加大土地供应。

政策预判

      从国家统计局最新公布数据来看，2011年4月份新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有5个；与去年同期相比价格下降的城市有3个，比3月增加了1个，价格涨幅回落的而城市有52个，比3月增加了6个。二手房市场中，与3月相比，4月份70个大中城市中价格下降的城市有16个，持平的城市有13个。与去年4月相比，70个大中城市中价格下降的城市有8个，比3月增加了3个，价格涨幅回落的城市有45个，与3月份持平。

      从上述数据来看，当前房地长走势仍以横盘振荡为主线，以微降为趋势！这与政府调控目标仍有距离，不排除进一步加码调控的可能性！加码调控有两个方向，一者出台新的政策，二者从严执行现有政策。与其他现有政策相比较，从严执行预售资金监管有一定的便捷和长久益处！

      当前我国商品房销售制度包括预售制度和现房销售制度。预售制度实行的初衷是为了解决房地产开发企业开发资金不足的问题，鼓励商品房市场的发展。但现在来看，中央政府这种鼓励的初衷已经不在，更多的是缩紧房企的“钱袋子”！总体而言，商品房销售制度从“双轨制”转向“单轨制”将成为一种趋势！就北京市场目前在售项目而言，大部分是在2010年12月1日之前拿到的预售证，所以暂时对监管政策反映不是十分敏感，但后期这种影响将越来越明显。

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

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