2011年4月房地产行业分析报告

（作者 北京物资学院研究生杨伟）

一、相关经济数据解读

      国家统计局数据显示：

      4月，中国制造业采购经理指数（PMI）为52.9%，低于上月0.5个百分点。自2009年3月以来，该指数已连续二十六个月位于临界点——50%以上的扩张区间，表明中国制造经济总体处于增长态势，虽然增速有所减缓，但经济总体下行风险不大，在此种情况下政府可以对房地产市场进行大手笔调控。

      4月份，居民消费价格同比上涨5.3%，涨幅比3月份回落0.1个百分点，环比上涨0.1%，其中食品价格下降0.4%，居住价格环比上涨0.4%。虽然政府持续提高存款准备金率、提高利率等紧缩信贷等措施所彰显的抑通胀的决心坚定，前期CPI重要推手蔬菜等农产品季节性供应短缺有所改善，但应看到在全球流动性继续充裕，国际原油价格不断攀升，日本电子产品零配件供应紧张等的因素的影响下，预计通胀将会继续高位盘横，通胀形势依然严峻。通胀高企一方面导致地产投资成本的增加，而这些成本最终必然需要消费者买单。另外，高通胀使得民间巨额资本为寻求保值增值纷纷涌向楼市，这些都会对房价产生上行的压力。房价要回归理性，房地产需要回归其最基础的功能与需求，即自住需求与改善需求，而保值特别是增值投资功能应该有所降低，这一方面需要给民间资本更丰富的投资渠道选择，另一方面需要区域发展不平衡现状得到充分改善，从而降低区位房产的吸引力和稀缺性。

     1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中，住宅投资9497亿元，增长38.6%，比去年同期增幅4.6%。1-4月份，全国房地产开发企业房屋施工面积352472万平方米，同比增长33.2%；房屋新开工面积56841万平方米，增长24.4%，比去年同期回落40个百分点。房地产开投资增长好于预期，依然较快。房屋投资快速增长中，包含通胀带来的投资成本的提高，同时保障房快速推进也对投资的高速增长有所贡献。这一方面说明开发商对未来房地产市场的长远信心和预期仍然平稳，这是考虑到随着中国城市化进程的持续推进，土地资源稀缺矛盾的存在，房地产刚性需求依然强劲，考虑到房地产市场健康发展对于国民经济的重要影响等因素对是房地产投资的长期支撑作用。另一方面也应该看到短期内，由于政府频频出手的调控政策、销售萎缩和信贷的紧缩导致的资金缺乏，也使得开发商出手开始犹豫。

      1-4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。4月单月商品房销售面积大幅下降23.6%，同比下降9.9%。1-4月商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。4月商品房平均售价5411元/平方米，单月环比增速4.7%，单月同比增速-2.1%，其中住宅单月销售均价5012，环比增速3.8%，同比增速-5.6%；办公楼销售均价13364，环比增速2.0%，同比增速11.6%；商业营业用房均价9292，环比增速8.8%，同比增速28.4%（销售均价数据来源于中金公司1-4月房地产数据点评）。由此可见，4月份销售面积增速大幅回落，但价格较3月份有所回升，同时由于对住宅的限购和租金的持续上涨使得商业地产成为住宅投资的替代选择，总体而言，市场呈现出量跌价涨的形势。一方面严厉的调控带来房价向下调控的预期，市场的观望气氛浓厚，造成销售面积回落，但另一方面刚性和抗通胀保值需求的硬支撑以及政策的滞后性与抗体，继续支撑价格原来的上涨趋势，但涨幅略有收窄。不理性的房价是长期市场和错误调控共同扭曲的结果，冰冻三尺非一日之寒，不可能期待一朝一夕或者政府的一个两个调控政策就能使其回归理性。在市场机制主导的商品房市场，调控很难改变价格的趋势，顶多可以使得趋势变得平缓一些。

      1-4月份，房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。其中，国内贷款4800亿元，增长5.4%；利用外资222亿元，增长62.3%；自筹资金9486亿元，增长27.2%；其他资金10853亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款6449亿元，增长23.1%；个人按揭贷款2753亿元，下降6.8%。相比3月，房地产资金来源更加紧缩（1-3月，资金来源同比增长18.6%），4月份的加息和存准率的进一步上调显示了银行对地产资金支持力度的审慎态度，主要依靠高负债经营的地产企业在销售下滑、预售资金监管严格、信贷支持紧缩、建安成本上升等因素影响下，对资金的需求、资金销售回笼的愿望更为迫切，以往“不差钱”的房地产企业如今却不得不减慢前进的步伐，或者加快利用外资，想方设法扩大其筹资渠道，或者减少拿地，缩减开支，如果未来资金压力继续恶化，房产商就不得不考虑将手中的存货割肉卖出回笼资金。严峻的资金形势也将加速房地产行业内的重新整合和洗牌，那些没有多元化充足资金保障的企业将很可能被资金拖垮，同时也有可能加速房地产资金来源渠道社会化的探索步伐。

      在土地市场上，1-4月统计显示，北京、上海、深圳等城市土地出让金收入同比均减少超过三成，北京更是大幅减少55%。中国房产信息集团发布的市场月报显示，15家大型房地产企业在今年的前4个月中，拿地总量基本呈逐月下降趋势。政策的不确定性和开发商面临的资金压力使得开发商拿地开始谨慎，拿地成本的降低客观上有利于房价向下调整。

二、相关政策分析

      2011年注定是楼市不平静的一年，从一开年就对房地产市场进行一系列密集调控袭击，国八条、营业税、上海重庆两地试点房产税、限贷、限购、规范农业用地征收工作、楼市调控专项调查到最近的一房一价、拟推行的房地产成本、利润、价格调查基础上的反暴利政策。政府对楼市的调控力度、广度和决心是前所未有的。近期的政策更多是落实前期国八条，并且进行行业规范。按道理来说楼市在高压调控下应该有明显的反应，但实际的效果却差强人意，公众大多数感受不到政策的果效，这也是政策一再加码深化的原因。

      房价屡调却收效甚微的原因是什么呢，一方面中国的房地产市场博弈已经相当复杂，不同利益群体之间的矛盾（中央调控和地方土地财政的矛盾，中央调控与房地产开发商利益的矛盾，有房族和无房族对房价的不同期待的矛盾）一时难以调和，这些利益主体对调控的态度也不尽相同。其中地方政府和开发商往往有意愿，也有能力对调控进行抵制和稀释，以期最大限度地实现自身利益的最大化。这就使得政策调控落实困难或者大打折扣。地方政府需要用钱的地方越来越多，但在现行财税体制下，地方财政收入有限，且以往的灰色收入随着中央的管控越来越少，土地财政和房地产企业税收自然成为地方收入的重要来源，地方政府已经成为房地产业非理性繁荣的极大受益者，如此看来地方政府在抑制房价上的不积极甚至变相稀释、抵制调控也就不足为怪了。如新的国八条责令地方政府上报调控目标并且实施问责制，比以往的国八条，国十条显然更技高一筹，但实际执行的结果是什么呢，地方政府一再推迟调控目标推出，随大溜不给兄弟省份压力同时也避免制定目标达不到被问责，制定的调控目标没有实际意义甚至一度成为涨价目标。比如房产税政策，原本被认为是楼市调控杀手锏，但如果执行不三心二意大打折扣，真的落下来可能也就一只鞋子的力量，既不疼也不痒。再比如最近的一房一价政策，一方面确实能够部分遏制房地产造势涨价、乱涨价的局面，但是在执行中却出现了开发商上报调涨价格预留涨价空间，然后再进行打折销售的情况，政策再一次成为摆设甚至是房价上涨的推手。

      因此，房价的居高不下不仅仅是政策力度不够的问题，更重要的是如何有效落实与执行的问题，而落实与执行光靠命令、问责等行政手段显然不够，而需要解决其背后的利益分配与平衡问题。为此需要继续完善财税改革，让利于地方政府，鼓励引导地方财政收入的多元化，同时加强对土地市场的监管，完善土地出让制度，保证土地的充足供给。对于开发商，政府不能搞一刀切，也不能过度打压和干预，挫伤其积极性，而要鼓励和支持开发商有合理投资回报，同时加强监管，尽量减少以行政命令式的方式介入市场，而要以法律、经济手段引导房地产市场健康发展。

      2011年4月保障房问题继续成为各方关注的焦点，全国1000万套保障建设相当于2010年全国商品住宅销售总套数，如此大规模的保障房建设无疑有效的增加了供给，但保障房是否能够真正起到保障作用还有待验证，首先保障房要起到保障作用，前提是对保障房的资源（土地和资金）供给不能以牺牲商品房的供给为代价，否则就会更加激化商品房市场的供需矛盾，使得房价继续高涨。其次，如此规模的的保障房建设所需的巨额资金似乎无法正常保证，保障房建设投入大，收益低，大规模的建设计划给地方政府带来的“资金缺口”很难弥补，同时保险等社会资金出于对风险的考虑，进入保障房的通道也并不容易打开。“巧妇难为无米之炊”，如果没有足够的资金支持，保障房将难以保障。再次保障房建成之后如何公平合理分配问题亟待解决，相关部门应该建立一套完善、严密的分配体系，真正保证让那些有保障需求的居民分到保障房，否则将会使有房的更加有房，没房的继续没房，起不到保障的作用和果效，甚至激化社会矛盾。