2009年曾预期将是中国经济最困难的一年，但不曾想成了中国房地产最辉煌或者说是最疯狂的一年。不过，从09年年天及新年伊始政府的一系列举措已经昭示出，2010年的房地产市场已成为众矢之的、成为政府定向打靶的靶的，房地产市场有可能急转直下。近日温家宝总理多次公开表示，本届政府在任期内一定能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。两会期间，预计本轮针对房地产的调控政策还会陆续出台。然而，在波动弱复苏（央行副行长朱民语）、不确定性强的国际大环境下，如何切实平抑房价， 同时又保持中国经济的平稳发展将是政府在这一年中最大的考验。

 

 

房价在去年之所以能如此飞涨，其中一个重要的原因是适度宽松的货币政策在执行中把演变成了极度宽松的货币政策，全年9.59万亿的天量信贷，其中近2万亿直接注入房地产领域。天量信贷支撑起地产商的腰板，稳定了其将崩断的资金链，使得他们在定价上变得更为主动，这也使得越来越多地产商开始捂盘抬价。其次，绝大部分的信贷都给了大型企业，土地需求的增加催生出无数“财大气粗”的地王，成为高房价的重要推手。最后，地价的抬高带动楼价上涨预期，配合着贷款的优惠政策以及抱着避免财富缩水的想法，不论是自住还是投资，消费者的需求都被彻底激发了出来，消费者“买涨不买跌”的心理导致房价在“越涨越买，越买越涨”的怪圈中节节攀高。

 

新一轮对房地产的调控已经启动，问题是，以什么手段作为主要调控方式？目前看来开征物业税的呼声最高。不可否认，物业税在平抑房价，打击投资，使得市场趋于理性方面有一定作用，但用其作为主要手段则未免不妥。一方面是因为它还很不成熟，过早推出有可能适得其反；另一方面是它的本质为国家税收制度的一项改革，如若当作短时期调控楼市的政策工具可能会有失全盘考虑，而长期来看甚至还会使人失望。税收在任何时候都应该谨慎而行，因为“羊毛出在羊身上”，其最终成本都会转嫁到消费者身上，加重负担。

 

当前房地产调控的重点是增加供给。这当然是对的，但短期不易见效。短期要见效，则必须回到房价上涨的根本上来，即旺盛且刚性的需求才是房价高涨的基础，宽松的货币政策才是真正的推手。事实上，目前的一系列政策，包括开征物业税，矛头都是指向抑制需求，特别是投机性需求。税收手段是一方面，金融手段是另一方面，事实上是更重要的方面。因此，要想切实抑制需求，“解铃还须系铃人”，主要的手段还应该是金融手段。

 

    在房地产调控中，金融手段包括信贷、利率、首付比三个方面。

      

信贷方面，应保持合理的放贷量，像09年那样井喷式的放贷量肯定将不会出现。去年年末银行实际已经在执行紧缩的货币政策，2009年四季度新增贷款低于前几季度，已回到2008年的水平，这是政府和银行共同作用的结果。一方面，由于此前贷款过高、也觉察到政策有微调的信号，银行开始有意识地控制贷款；而政府政策也有所调整，在公开市场回收流动性力度加大，出现了“打左灯向右拐”的情况。鉴于本次政府调控力度之大、决心之强，相信往年银行为了利润甘冒违规风险放贷的冲动会大大减弱。随着今年的信贷恢复正常水平，全年的信贷量可能最终只及去年的一半，即5万亿左右，正常的信贷量将切实有助于房地产市场降温。

 

    利率方面，加息一方面可以尽快的控制信贷规模，一方面增加了购房人的成本，也将会达到抑制需求的目的。央行年内已两次上调人民币存款准备金率，已经开始为收紧信贷和抵御通胀做准备。不过，鉴于我国经济刚刚企稳，过早加息将会对我国经济的复苏造成一定影响。

 

    首付比方面，我们已经看到《国十一条》中已明确规定二套房首付不得低于40%。虽然政策相对较为温和，但是无疑给市场发出了抑制二套房投机性需求的信号。

 

可以预见，今年还将会有更多的调控政策出炉，而一个重要方向是回归居住本质，回归06年和07年政府已经确定的启动保障的道路。《国四条》提出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这相当于在住建部原计划的基础上增加了一倍。以金融手段为玉来抑制需求，防止房价过快上涨，同时多种手段并举，再辅之以加大土地供应并加快房屋开发销售步伐，加大保障性住房力度，使得未来的供应量放大，以满足市场的庞大需求，避免需求滑落太快，这可以说是精明的政策组合。

 

还要说一句就是，本轮房地产调控实际上错过了最佳时机，最佳时间点应该是09年6、7月。而至2010年，房地产市场已有自我向下调整的趋势，因此要避免顺周期调控导致调控过头的问题。如果调控力度过头而“错杀”了房地产行业，那么不仅仅是房地产行业受到损失，中国经济也将再陷困境。

 

若说世界经济也许不会像上次大危机那样死掉，这可能是对的。但若说世界经济已然复苏，则实在是乐观得过了头。2010年整个世界仍然虚弱，将呈现波折，全球金融危机在欧洲正演变成财务危机和货币危机，经济增长的稳定性是极大的挑战，2010年实在是有很大不确定性的一年，也是有可能出问题的一年。

 

对于中国经济来说，虽然“保八”成果举世瞩目，但去年一系列强有力的刺激政策已难以为继。这个时候，若调控不得当，未来经济完全有可能二次探底甚至艰难“保八”。因此，2010年对于中国一定要力求企稳，在稳中转变经济发展方式、调整经济结构。

 

首先，对于2010年通胀的说法在一定程度上是杞人忧天。世界上还有不少国家深陷债务泥潭，说明金融危机的冬天还没有完全过去，而且我国的实体经济目前也没有完全复苏。对于货币供应量高会引发通胀这种说法也是不确切的。例如，1998年之后连续几年的货币供应都是非常高的，然而当时并没有出现通货膨胀，相反一直伴随的通货紧缩阴影，所以货币和物价之间并不存在着非常确定的关系，在目前的形势下一味关注通胀则只会错过继续推进经济复苏的最佳时机。另外，对中国这样一个经济高速发展的国家来说，通货膨胀比通货紧缩要好，温和的通货膨胀比超低的通货膨胀要好，通货膨胀4%到5%是可以接受的。而今年通胀率以CPI而论实际上很难超过3%。因此，从2010年来看，并不存在通货膨胀的威胁问题。

 

既然不必过多考虑通胀问题，那么中国经济的重心还应该是保持适度宽松的货币政策，保持合理的信贷量，对发展过度的行业进行适度的回调，继续保持经济快速发展。

 

要保证中国经济稳定，首要的就是保证房地产行业能够健康有序发展。2009年中国GDP达到335353亿元，同比增长8.7%，而这8.7%的增长中至少有0.6-0.7个百分点是直接来自于房地产，其对经济的拉动效应可见一斑。但是由于对于房地产行业的过于依赖，近些年房价飞涨，政府的每一次调控都似乎投鼠忌器，既要保证经济增长和就业问题，又要控制房价过快上涨，政策风险反而加剧了市场的波动，到头来结果是“不调不涨，一调就涨”。究其根本原因，则是调控“治标不治本”——单纯地依靠行政、经济手段来调控，而没有从制度上下手。2010年是稳中求变的一年，变的方面的一个重要体现是对房地产调控的根本思路的转变。

 

    笔者以为，目前房地产行业的调控转型是大力回归保障房发展道路，并以保障房的发展来平抑房价，如此实现保障房和市场房双轮齐动的发展模式，但这一方向是让中国走向国际上实际上相当另类的新加坡模式，虽然能保障基本居住，但老百姓不会住得太舒服，而且还会损害经济发展效率。所以，第二代的房地产改革还应继续向第三代改革转型，即让中国住房发展建立在合理的土地制度模式的基础上。在2010年完善保障住房制度、平抑房价的同时，应着力开始治本——可以预见，我国下一代的房地产改革定必将涉及土地改革。放开房地产中的“小非（小产权房）”和“大非（土地强制性国有）”，才是改革的根本。我国的房地产市场缺乏产权基础，建立土地的现代产权制度是中国改革的重要方向。当然，这是一项任重而道远的任务，但它的方向应该是，产权要清晰、权责要明确、流转要顺畅，并且由各地方根据自身情况通过不断的改革和适应来建立、完善。解决好它们，将会给中国房地产带来真正意义上的革命。

 

    另外，在2010年值得关注的还有人民币升值问题。中国去年坐上了世界经济增长的头把交椅，升值压力已经越来越大。与其承受越来越大的国际压力以及将来某个时间被迫大幅度升值从而陷入升值危机，不如，趁现在在国际资本还未大举入境以及2010年外贸看好的情况下突然一次性升值10%，既堵住国际压力，又防范未来升值型危机，还能释放当前进口能源原材料不断涨价的价格上升压力，而国内货币政策紧缩的压力也会小很多，房地产调控的重担也可以放松一些。可谓一举多得。另有研究表明，在这种情况下我国的出口不会受到大的冲击。

 

    综上，2010年的主旋律应该是“稳调调稳”，即平稳地调控最终实现稳定的政策意图。而房地产稳定是我国经济可以继续腾飞的重要条件，房地产能否稳定则取决于政府正确的调控政策。

    

    （本文合作者：岳安时。文章尚未正式发表，转载须经作者同意）