从数量导向到质量导向

——2011保障房建设的回顾与前瞻

                                                    【作者：赵晓  李慧忠】

      在当前中国这个“高经济增长+高通货膨胀”的时代，建设保障房的意义似乎是不言而喻的，但它真正的意义何在呢？本文认为，保障房最重要的意义是避免百姓心中的那杆秤过度倾斜，更直白的说是稳定，并以此促进中国经济、社会的可持续发展！

    数据来源：中国指数研究院

                图1 1997-2010年全国经济适用房与商品房投资增长率变动

      经济适用房开发投资增长了从1999年开始大幅下降。在2002年和2004年出现两次负增长，2005年达到最大降幅14%。2006年虽然大幅回升至34.2%，但之后再次下降。到2010年经济适用房开发投资额同比下降5.9%。与之相反的是商品房，从1998年至2010年商品住宅开发投资额基本在25%左右保持稳定增长。

      从施工、新开工、竣工面积的占比来看，经适房占商品住宅的比重在2000年达到最高，分别为20.2%、21.8%、26.1%。从2000年至2005年持续下降，2005年分别为6.3%、6.4%、7.4%，2005年至2010年基本保持在6%左右。

      从全国经适房销售面积占总体的比例来看，2000年为22.7%。从2001年开始逐年下降，2004年下降到9.6%。2010年仅为2.9%。

     数据来源：中国指数研究院

                  图21997-2010年全国经济适用房与商品房销售面积占比

      从图二不难发现，保障房销售面积占比明显减少，再结合图一，保障房投资额占商品房投资额的比例不断降低，表明保障房建设远落后于商品住宅。进而导致2004年至2009年我国住宅市场供给过度市场化，这也是商品住宅价格迅速上涨的重要原因之一。

      正是在这样的大背景下，国家提出了在“十二五”期间开工建设3600万套保障房。有人指出这是大跃进，与前几年的增长率相比这种说法有一定道理。但另一方面，现在之所以急转弯，是因为之前我们该转弯的时候没转弯，欠账太多的缘故！

      就土地而言：上半年全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷，与去年同期（13316.80公顷）相比增加24%，完成全年任务的21％左右。

      就资金而言：粗线条的划分1.3-1.4万亿的保障房建设资金，其中8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集、中央财政预算拟安排补助资金1210亿元、地方政府筹集4000多亿元。一方面，中央财政不断提高用于保障房的支出，2011年安排支出1030亿元，同比增长34．7％。另一方面，地方政府也不断加大资金投入力度，提高土地出让净收益的比例。

      就政策而言：由于上半年各省开工率普遍偏低，为了确保完成全年任务，中央在5、6月份密集出台了一系列措施（见表一）。

表1 中央近期推进保障房建设政策举措一览

邓氏改革初衷的回潮

      小平同志主推的改革开放成就了中国经济30年的腾飞。当时提出的“一部分地区、一部分人可以先富起来，带动和帮助其他地区、其他的人，逐步达到共同富裕”。现在来看，先半句实现了，后半句还有待我们新一代人去努力实现。当时我们用“市场”取代了“计划”，改善了民生。现在呢？民生问题遇到了新的障碍，我们需要重新回到“民生”这一政策之根本，尽可能的实现小平同志的后半句话。

      中国的房地产改革大概可以分为三个阶段：第一阶段是从福利分房到商品房买卖，即市场化改革，1991年开始国务院先后批复了24个省市的房改总体方案，这标志着中国有了房地产行业；第二个阶段是现在，房价飞涨的同时收入分配不均，社会矛盾日趋激烈！为了改善民生、维稳，我们需要有选择的走“新加坡模式”，即大力建设保障房；第三阶段是变革土地制度，发展“欧美模式”，彻底打破土地市场垄断的境况！

      为什么我们需要有选择的走“新加坡模式”呢？因为中国和新加坡的国情完全不同。新加坡是全世界著名的廉政制度，而中国则不同。脱离了廉政制度的保障房建设好似一块唐僧肉掉进了妖怪的口中，所以我们的房地产格局一定是保障房为辅、商品房为主。如果保障房分配实现不了公平，那么3600万套保障房就解决不了民生问题！

政策建议和结束语：以一颗平和的心态去看待不完美的世界

      政策建议主要有以下三点：

      第一、建立保障房质量责任到人、终身负责制。据住建部消息：2011年前7个月全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工建设721.8万套，开工率72%（不含西藏自治区）。各地区截至7月底的开工量比6月底均有较大幅度增长。全国1000万套保障房计划有望在11月底前完成。由此可见，在当前的政治机器大背景下中央的政令仍有一定的执行力。但另一方面，保障房质量远比没有数量问题严峻！“墙脆脆”、“瘦身钢筋”、“纸墙”等现象屡有发生。如何保证建设质量是下一阶段保障房建设工作的重中之重！我们的一个建议就是，在官僚系统尚难以完善到位的情况下，可建立保障房质量责任到人、终身负责制的办法来加以保证！

      回顾四大国有银行的发展历程不难发现，贷款质量落实到个人之前坏账率总是在高位运行，因为各行信贷主任不需要对是否回款负责。实施责任到人后银行的坏账率明显下降了许多，这其中的道理可供保障房建设如汲取。

      第二、地方政府官员的政绩考核标准进行调整：由原先的“GDP为纲”转变为“民生为纲”。具体而言，考核的重要标准之一是保障房分配的公平、公正性！比如应明确公布入住人口中有多少是公务员、有多少是低收入者等指标。

      第三、保障房的资金难题通过进一步打开直接融资的闭门解决。物价如此上涨很重要的一个原因是社会上流动的钱太多。如果能把民间资本有效的吸引到保障房建设中，就既可以解决高通胀问题，又可以解决保障房资金难问题！当然，有人会问如何吸引？这便是我们需要进一步思考的问题。民间资本主要有两大诉求：安全性+较高收益。高利贷可以满足高收益，但安全性很低；市政证券目前来看安全性较高，但收益率较低。如果我们通过税收等技术手段直接或者变相提高收益率，民间资本未必不投市政债券。

      面对洪水时，比建坝抗洪更好的方法是疏导。在这个不完美的世界中，中央如何在地方财政压力与民生、社会稳定的压力中寻找平衡，仍然是一个急需思考的问题！

 （作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

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