楼市反弹期待政策表态

(作者：赵晓  陈金保)

    国家统计局刚刚发布的5月份全国70个大中城市新建住宅销售价格以及二手房价格变动情况显示，与4月份相比，无论新房还是二手房，房价环比上涨的城市数量均有所增加，尤其是二手房环比上涨的城市增加到18个，比4月份增加了9个。而且有媒体报道，深圳、南京、上海等地纷纷出现千人排队购房现象，万科、保利、恒大、华润、碧桂园等多家龙头房企五月业绩一片喜人。5月份开始北京、上海等地的二手房交易量至少上升了五成，甚至有些地方“号贩子”又回到了二手房办证大厅。另外，部分城市土地市场开始出现高溢价拿地的情况，持续了近一年的土地市场僵局也开始了动摇。

    大家担心的是，难道一夜之间房地产市场报复性反弹又悄悄来临了吗？

    从各种数据来看，不可否认的是，虽然目前房价还没有明显的上涨，但成交量确实大幅上升，楼市由冬转暖已成不争的事实。究其原因，主要有四点：一是开发商迫于资金或业绩压力，采取“以价换量”的促销措施所致；二是从去年10月份开始，货币政策有所松动，央行连续三次降低准备金率，一次降低利率，特别是个人住房贷款利率浮动区间的下限调为基准利率的0.7倍，货币放水对房地产市场肯定是一个利好刺激；三是宏观经济下行，国家重提“稳增长”， 全国超过30个城市地方政府受制于财政压力对楼市调控进行了“微调”。 四是购房者对房价走向预期的改变。

     特别要强调的是第四点，这应该也是近期楼市回暖的最重要原因。货币政策松动和楼市“微调”其实针对的主要是刚需购房者，是我国目前整体经济下行时期采取的必要应对措施，也是政府进一步落实差别化住房政策的惠民措施，对房地产市场的实际影响有限。但是，这些政策被有些房企和房地产中介有意地进行误读或者炒作。从2010年下半年以来，由于严厉房地产调控政策的作用，房地产市场进入暂时的休眠期，房地产开发商和购房者的观望和博弈积压了一定数量的刚性购房需求。这些刚性需求购房者在市场误导下，预判市场将会走出低谷，害怕再次踏空，出于“买涨不买跌”的心理，入市的积极性明显提高。目前市场上交易活跃的主要是自住性或改善性需求购房者也正好印证了这一点。

     其实，从中长期来看，未来房价持续长期走高的可能性并不大。一是政府出于“促民生、保和谐”的需要，差别化住房信贷、税收政策和住房限购等房地产调控措施短期或中期内改变的可能性很小。近期发改委和住建部等部门的发言也一直告诉我们，不要怀疑中央政府的调控决心；二是一年多来的房地产市场休眠导致全国开发商手中仍有大量库存，开发商的去库存压力短时间内难以释放。据万科统计，北京、上海、深圳、广州等一线城市现在库存的商品房还有1.14亿平方米，按照5月份的销售数，大概够这些城市卖上11个月左右的时间。出于资金压力和业绩的考虑，开发商马上上调房价肯定会有所顾忌。

    但是，2009年的调控之后报复性反弹的一幕我们不能不防。在经济增速下滑的大背景下，近期中央各部门频繁出台措施稳增长。为刺激经济增长或考虑地方利益的需要，有些地方政府的调控决心或会暗地里放松。加上开发商和房地产中介的渲染，刚需就可能集中释放，投资或投机性需求如果也卷土重来，那2009年房价暴涨的一幕可能真的会重演。

     接下来的6、7月份将是楼市调控的关键时期，当期时期，政府需要及时明确表态，表达促使房地产市场理性回归的决心，稳定民众的政策心理预期乃当务之急。此时，再次强调房地产调控的三个“合理回归”目标应该很有必要。一是促进地方政府心态的回归，逐步减少对房地产业的依赖；二是促进开发商心态的回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配；三是促进购房者心态的回归，一方面要保证居民合理的自住性需求，另一方面要对投资和投机需求继续保持高压态势。如果能加大住宅用地的投放量，则既然扩大投资，刺激经济增长，又能有效抑制房价反弹，应该是当下不错的一个政策选择。

     整体经济下滑之时，放松调控的谣言四起，“史上最严厉”的房地产调控似乎到了十字路口。政策何去何从，需要明确的态度，更需要严格的落实。“打左灯，向右拐” 只能导致楼市调控成果前功尽弃！

(作者赵晓系北京科技大学经济管理学院教授，陈金保系经济学博士)

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