养老地产需厘清的五个问题

（赵晓 陈金保）

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[摘要] 养老地产是一座金矿吗？其实，非营利性质或者社会保障性质的养老体系始终是世界养老体制的主流，如果地产商真的把它当做金矿，眼中只有盈利，那到头来可能会发现这只是一厢情愿罢了。
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    在2012年住交会上，参会开发商和地产专业人士普遍表示，楼市虽然已经走过最艰难时刻，但在住宅开发面临重重调控压力之下，转型突围必然是地产商未来的战略选择，而养老地产应该是值得尝试的好方向之一。市场方面，据不完全统计，今年全国至少有20家房地产相关企业正式打出了“养老牌”， 此外还有众多地产公司和险资公司都在养老地产门外跃跃欲试。难道一夜之间，中国养老地产的黄金时代真的已经来临？
    不可否认的是，在我国加速步入老龄化社会的大背景下，加上中国独有的“421”家庭结构，未来必将有越来越多的人需要进入养老机构安度晚年，这给养老地产发展提供了坚实的土壤和无限的遐想空间。但是，纵观这几年中国养老地产的发展现状，笔者以为，必须先厘清中国养老地产发展的五个基本问题。否则，养老地产可能只是看起来很美，做起来却会很难。
    第一，卖房子还是卖服务？
    从美国和日本等发达国家的养老地产经验来看，“地产”只是基础，而“服务”才是根本。养老地产的特色应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、康复、医疗、陪护等颐养天年所需要的一条龙服务，而不是仅仅提供老年人居住的“地产”。但是，目前国内企业的通行做法就是在原来住宅建设的基础上，加上无障碍设施和医疗机构的配套。这种只有硬件上稍加改进的老年适住型住宅其实离真正的养老地产还差得很远。
    早在2010年已宣布进军养老地产的万科、保利等地产公司，在所谓的养老地产项目实践上多是在商品房开发中划定一小部分区域配备医疗服务站或配建一两栋养老住宅。其主要目的仍是出售传统房地产，未来持续性的老年服务根本就不知道在哪里。例如，养老地产项目“万科幸福汇”在其总规模达1226户住宅中，作为养老地产试点的房源仅有146套，占比仅为11.9%。现在国内所说的“养老地产”，多数本身还是住宅，开发商只是利用“养老地产”的噱头来炒养老概念，以便为竞拍拿地和房屋售卖增添营销砝码。
    第二，盈利模式在哪里？
    目前，美日等国赢利性养老地产大部分采用“一次性会费＋月服务费”的模式。这种盈利模式的优点是既可以解决地产公司前期一次性投入太大的问题，还可以兼顾日后需要持续提供的养老服务支出。美国一次性会费大约为250万－400万人民币，而日本一次性入住金为240万-780万，入住满15年的不再退还入住金。外加月服务费1.3万-3万不等，这还不包括医疗费、水电费、停车费。即使在美国和日本，能入住如此奢侈养老地产的也主要是小企业主、律师、公司高管等高收入人群。即便如此，养老地产公司的利润率也只有7%左右，甚至更低。
    投资高、回报低、成本回收时间长，加之养老人群对娱乐、家政、医护、保健等特殊物业服务相对苛刻的要求，这对于以往习惯于高利润和快速回收资金的房地产企业来说，实在是一个短期内难以适应的艰难挑战。“很多养老地产投资商，仍喜欢‘盖房子卖了就算数’的模式”，日本养老产业专家鞠川阳子的话道出了当前中国养老地产企业无奈的心态。
    第三，配套支持政策在哪里？
    开发养老地产决不是地产商一家的事，需要政府、社会、医疗机构、保险公司、地产商、金融机构联合在一起的紧密配合。在美国，入住养老社区的入门费通常是由住户自行承担的，可以使用退休金或私人储蓄，也可以办理现有房产的“倒按揭”支付。而对于月费、基础护理服务费和一般医疗服务费，这完全可以由联邦医疗保险和长期护理保险覆盖。而在日本，政府非常重视为养老机构建立扎实的政策保障机制与社会环境基础。例如，除一次性入住费外，养老服务的专业机构“幸朋苑”由老人自己提供的服务费只占10%左右，其余的都是从政府保险、养老金等渠道补充，这就为老人家庭减少了巨大的经济负担。需要介入陪护的老人，由定点医院评定介护等级后，政府也会承担90%的介护服务费用。
    而在我国，虽然民政部已经正式发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划，很多地方政府也都在积极鼓励支持养老产业，但目前大多停留在口号上。管理规范、产业政策、土地和税收政策都有待建立或完善。特别是在当前的土地财政依赖下，即便有心，地方政府又能有多大的作为空间呢？
    第四，养老地产就该郊区化？
    一提到养老地产，大家的第一反应就是位于远郊。“万科幸福汇”在北京房山、“泰康之家”在北京昌平、“保利西塘”在上海西塘，选择远郊的理由无非就是想降低土地成本。由于受传统文化影响，大部分中国老人更愿意与子女共同居住或邻近子女居住，这不仅可以尽享天伦之乐，而且也更容易实现家庭内的代际互助。“住得近”、“分得开”才是两代人最主要的意愿。加之中国的优质医疗资源主要集中在市中心，养老地产郊区化，真正愿意购买的老年人又能有多少呢？其实，在日本也是如此。日本三大连锁养老运营机构之一的日本医学馆在日本全国有1250所养老物业，基本上都位于市区，入住老人60%来自于项目5公里范围内，或老人的子女工作生活在周边。
    第五，盈利是第一位的吗？
    商业要盈利是天经地义，但在养老领域确实不能仅限于此。美日两国养老地产有赢利性的，但更多是非营利性的，非营利性的主要由政府、宗教机构或慈善团体投资建设。美国的养老社区有60%左右为政府投资设立，如果加上其他社会慈善性团体的投资，这一比例将会更高。即使在赢利性养老社区中，会费收入的占比也很低，收取会费的单元数通常不到养老单元总数的10%，租金和附加服务才是营运商收益的主要来源。
    而在日本，为降低运营成本，很多养老地产投资机构都实行全国连锁经营。比如，日本医学馆在日本全国有1250所养老物业；1986年就开始提供养老服务的专业机构——幸朋苑在全国有150多个分支机构。而且，连锁养老院不仅为常住的老人提供专业服务，也对周边社区有认知障碍、行动不便等需要照顾的老人提供日托或短期入住服务，以便充分利用现有设施，弥补一定的费用支出。即便如此，日本的很多养老地产投资机构也仅能保持微利。

    思考了以上五个问题，我们就该问了：养老地产是一座金矿吗？其实，非营利性质或者社会保障性质的养老体系始终是世界养老体制的主流，如果地产商真的把它当做金矿，眼中只有盈利，那到头来可能会发现这只是一厢情愿罢了。

（赵晓 北京科技大学教授；陈金保 经济学博士）