近日，温总理主持召开的本届政府最后一次国务院常务会议再次把房地产调控作为中心议题，明确了房地产调控的五项具体措施，并特别提出各大城市要制定房价控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。可以想见的是，新一轮房地产调控加码举措应该会在两会前后相继出台。

如果从2002年8月26日六部委下发的217号文件算起，我国房地产调控历史正好已过十年。房价上涨，调控措施出台，再上涨，再调控…...，惯性的思维和逻辑的循环好像永无止境，房地产调控实际效果却一直差强人意。仔细品味这次的“国五条”，是不是都似曾相识？没错。这次的“国五条”并不是什么新政策，仍是对以往调控政策的再次重申而已。以往调控屡屡沦为“空调”，这次就能一针见效吗？我看未必，因为关键的不是再出台多少政策，而是要反思我们的政策有多少得到了真正落实和执行。

十年来，“国八条”、“新国八条”、“国六条”、“国十一条”、“新国十条”、“限购令”，各种调控政策不断加码，从单一供给管理转向供给与需求相结合的双向管理，从防止房地产市场投资过热转向重点遏制房价过快上涨，从主要依赖信贷政策转向涵盖土地、信贷、税收、行政等全方位的差别化调控体系逐步形成。可以说，虽然我国的房地产调控措施还需要进一步的细化和完善，但大方向是正确的，特别是住房差别化调控体系的逐步建立更是值得肯定。但是，为什么屡次调控，甚至连史上最严厉的调控却都一次次沦为“空调”了呢？除了城市化进城加速推进、全球货币泛滥引发通货膨胀等现实因素外，笔者以为，调控政策没能有效执行是最直接的原因。

先看供给调控政策。2005年，“国八条”和“新国八条”就明确提出要“大力调整住房供应结构”，“保证中低价位、中小户型住房的有效供给”。2006年住建部更是规定，建筑面积90平方米以下住房所占比重必须达到70%以上。2007年屡次强调“90平米、70%”政策丝毫不得打折，但实际执行如何呢？我没有找到最近的数据，但发改委在2007年曾经公布过这一数据，就是90 平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%。更有意思的是，最近几年，这一政策好像鲜有人提及，难道这一政策已经作废了吗？再来看土地供应计划。为保障住房有效供应，2010年国土资源部首次组织在全国范围内编制住房用地计划，并于当年4月下旬公布了18.5万公顷的住宅用地供应计划，同比增长140%。2011年土地供应计划增加到21.8万公顷，2012年缩减为15.93公顷。而住宅用地的实际供应呢？据中国指数研究院一项关于土地市场横向的监测数据显示，2010-2012年，全国土地供应计划完成率不足7成。2008年至2011年，广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划；上海有三年未完成土地供应计划；北京有一年未完成土地供应计划。特别是2012年，北京的供地计划完成率不足5成。

再看需求调控政策。从我国的现实情况看，房地产调控最重要的还是“抑需求”，特别是抑制投资性需求，而恰恰是这一点，我们做的最不好。首先是我们的限购措施出台太晚，其次是执行很不到位。在我国，收入分配严重失衡是不可回避的现实。一些人手上集聚了大量的资金，为了应对通货膨胀确保财富保值，以及在房价上涨的预期下，再加以银行信贷的杆杠效应，炒房之风必然会造就诸多的“房叔”、“房婶”和“房姐”们。而且，炒房暴富的示范效应一方面导致了房价的持续飚升和失去理性的再投资冲动，另一方面也使得中国房地产演化成了有钱人的储钱罐。这种畸形的财富储存模式在世界上都绝无仅有，由此导致的住房空置不仅是巨大的资源浪费，更会让本已紧张的住房供需矛盾雪上加霜。但回看两年来的限购政策，除了北京等一线城市尚能认真执行外，又有多少地方城市能真正落实呢？全国房地产信息迟迟不能联网，即使限购也可以在一个城市买了房，再到另一个城市去买。甚至很多地方给中介几千块钱，全套手续就能办齐，难道说政府一点都不知情？不是不知道，恐怕更多的是默许吧。

虽然从2005年3月开始，我们就提出要“高度重视稳定住房价格”，“将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制”，并明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的要追究有关责任人的责任”，2010-2012年我们也多次提出要毫不动摇实行房地产调控，要实行问责制，甚至在2011年各地也陆续制定了房价上涨的控制目标。但今天回想起来，有谁完成了调控目标呢？又有谁被问责了呢?土地供应计划没完成问责了吗？在限购政策上做小动作问责了吗？没有完成房价上涨定量目标问责了吗？没有，都没有。

其实，我们一直把房地产调控当做短期的经济调控手段，而不是一项长期的经济和社会政策。调控政策一直得不到有效执行的背后深层原因，是我国过去十年的经济腾飞对房地产的过度依靠，以及地方财政对“土地财政”的依赖成瘾。过去十年间，以“地根”撬动“银根”，以“房地产”创造“GDP”的模式，一直是地方政府间经济竞争的法宝和政绩的最快最好体现。所以说，土地财政助推高房价，即使不能说是地方政府的故意之举，起码也是在当前的权力结构和政绩制度安排下，地方政府的无奈或默许之举。由此，出台再多的调控措施又能有什么大作用呢？

行文至此，想起读大学时军训教官教我们如何打靶。他告诉我们，首先要知道靶在哪里，其次要掌握正确的打靶姿势，最后在练习时如果不好好练，教官是要来踢屁股的。房地产调控要想见效果，是不是也应该适当地踢踢屁股呢？

 (赵晓 陈金保)