新型城镇化下的房地产趋势-赵晓的财新博客-财新网

(赵晓陈金保)

      自“十八大”以来，“新型城镇化”无疑成为了时下最为热门的话题。2012年中央经济工作会议又把城镇化作为我国未来扩大内需的最大潜力，无疑更为楼市注入了一针兴奋剂。岁末年初，房地产市场方面也迎来了一波“暖冬”行情，各大城市房价持续环比上涨，一线城市“地王”频现，也好像在为“新型城镇化”利好增添注脚。要问的是，在“新型城镇化”这一最大红利的政策刺激下，是不是房地产市场的又一个春天开始了？

      为什么提新型城镇化？

      中国改革开放30多年来所取得的巨大经济成就直接得益于两条：一是经济及相关领域的变革所带来的制度红利；二是生产要素盘活基础上的工业化推进和城市化进程。就中国经济增长而言，其中的城镇化功不可没。1978-2011年我国城镇化率由17.9%稳步提高至51.3%，年均提高近1个百分点，大大快于同期世界城镇化水平年均提高约0.39个百分点的速度。
      不过，同时我们也发现一个很有意思的悖论。根据刘易斯的二元结构理论，城镇化水平的提高应该能够推动消费增长。但实际情况是，我国的居民消费率自1978年的48.79%回落至2011年的35.42%。与发展路径可以借鉴的韩国相比，当前城镇化率与其1968年水平基本一致，但居民消费率却远低于韩国当时75%的水平。也就是说，我们的城镇化水平提高了，居民消费率却反而下降了。为什么？
      个中缘由主要是中国城镇化推动消费增长的链条出现了问题。理论上讲，工业化会推动居民收入增长和人员聚集，进而会促进城镇化，城镇化推进反过来又会使得需求上涨，需求上涨刺激供给增加，再带动工业化发展，从而进入城镇化与工业化互动促进的良性循环。但是，我国以往过于注重“土地城镇化”而忽视“人的城镇化”，这种模式导致上面的双向互动变成了单向推动，即工业化会推动城镇化，但城镇化对工业化的作用链条断裂。于是，城镇化不能有效拉动消费，并造成了如下困境：一是工业化超前于城镇化，使得工业化形成的供给无法被当前需求消化，只能依赖出口；二是城镇化无法对居民消费形成有效的传导过程。这样就形成了只能消费单方向地驱动城镇化，而城镇化却无法有效促动消费这样一种无奈现状。
      正是在如此大背景下，中央提出了“新型城镇化”战略，以顺应中国提振内需、产业转型和继续“稳增长”的大形势。概括起来，“新型城镇化”的“新”主要体现在如下五个方面：一是强调“人”的城镇化，即有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖；二是强调城乡发展一体化，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果，改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例；三是强调土地资源的利用效率，不能再是“摊大饼”，要建立国土空间开发、资源节约、生态环境保护的体制机制，形成人与自然和谐发展的建设新格局；四是强调综合改革，包括户籍制度、社会保障、医疗卫生及教育等城镇化改革的综合配套措施将会相继出台；五是要重构城镇化的利益分配格局，新型城镇化不能再是开发商、地方政府、城市精英、城郊农民等少数人群获益的城镇化，而应该是大部分人共同分享土地权利、住房权利的城镇化。

       未来房地产市场有效需求

      “新型城镇化”强调的是“人”的城镇化，是有效率的城镇化，是能拉动内需的城镇化。那么，在推进“新型城镇化”的新形势下，房地产还有哪些机遇？要回答这个问题，我们需要先厘清两条：第一，未来十年的房地产需求还有多大？第二，“新型城镇化”与“房地产化”是什么关系？
      先看第一个问题。社科院2012年发布的研究报告称，截至2011年，我国有将近2亿人“漂浮”在城市中，他们生活在城镇但没有在城镇落户。该报告同时指出，未来中国每年的城镇化率以0.8%到1.0%的速度推进，那么到2025年中国城镇化率将达到65%左右。由此推算，未来的十几年内，有新增进城人口2亿人，加上现在“浮”着的2亿人，中国将有近4亿农民需要实现市民化。保守估计，假定有40%的人需要在城镇购房落户，人均居住面积为30平米，则需要新增刚性住房需求48亿平米，年均增3.7亿平米，相当于目前年住宅竣工面积的近一半。既然新型城镇化的最大特点是让这些“浮”着的人在工作地“居住”下来并“生活得更好”，首先要解决的就是住房问题，这是真正的刚性需求，这为未来十年的房地产市场发展留下了无限遐想的空间。
       上述假定的前提是从农村转移到城市的人口在户籍等制度允许的情况下，能在城里买得起房子。就目前来看，显然这是一个很高的门槛。清华大学与中国社科院2012年发布的一份研究报告显示，我国城镇房价收入比为12.07，一线城市房价收入比高达25.25，远高于世界银行推荐的4-6的合理区间。而同时，伦敦房价收入比为6.9，首尔为7.7，纽约为7.9，相比其他国际大城市，我们房价确实畸高。如此畸高的房价仍为什么还难阻刚性购房者呢？这主要是由于我们目前所处的特殊经济发展阶段所致：一是社会贫富差距太大，正如某知名人士所说“现在房价高的原因不是买不起房的人太多，而是买得起房的人也太多”；二是几代人一起买房，年轻人买一套房既透支了自己的一生，还被迫“啃老”，这是很不正常的；三是有一部分人凭借以前的福利分房以旧换新，成了改善性购房者。但是，大家要明白，这种特殊的住房需求支撑模式肯定不可持续。
      要落实新型城镇化的“新”，关键是要打破“土地财政”，这就引出了上面说的第二个问题。目前中国财政体制的最大问题就是地方财政过重依赖于非税收入，特别是卖地收入是一个大头，卖地收入加上随后房地产开发的税收收入几乎要占到很多地方财政的半壁江山，甚至更多。理论上讲，政府的目标是社会福利最大化，并不是财政收入最大化，也就是“慈悲为怀，以天下为己任”。但是在目前体制下，这一点很难做到，实际中政府的目标往往会演化为当政官员的政绩最大化，为实现政绩最大化就需要财政收入最大化。
      能不能突破“土地财政”的怪圈，就要看我们有没有这个决心，有没有这个毅力，这也是新一届领导在经济上的第一个大挑战。要走出这个怪圈，必须从两个方面寻求突破：一是要给地方政府预算施加硬约束；二是要构建完备的地方税收体系。对于这一点，笔者以为，我们还没有做好相应的准备，短期内这两个突破都很难。也就是说，未来的新型城镇化恐怕还会落入“房地产化”，还是旧模式的城镇化。近期，很多大开发商疯狂拿地造成“地王”频现，就是旧模式的持续。但是，新型城市化的核心是要让土地为外来人口落户服务，让土地的成本、城市化的成本大大降下来，这样农民工和其他外来人口才可能安居落户，而旧模式城镇化的持续可能会削弱未来房地产市场的有效需求。
      因此，未来的十年，我们可能很纠结，一方面想推进新型城镇化，加快农民市民化，以拉动内需实现经济转型，另一方面又对“土地财政”难舍难分。由此，中国的经济就会在这种纠结中颠簸前行，而房地产市场就得在这种纠结中寻找机会。

      未来房地产市场的趋势判断

      可以肯定的是，正是由于上述的纠结，中国注定已经告别10%左右的超高经济增长，进入“七上八下”的次高增长新阶段。与此同时，在新型城镇化战略的约束下，楼市的红利肯定还有得吃，但疯狂饕餮的可能性则不再会有了。对于房地产投资而言，需要我们做的是，在认清以下五个趋势的基础上，调整心态，回归理性，这才是根本。
      第一，房地产市场格局将逐步由“卖方市场”转向为“买方市场”。中国未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。我们估计，未来10年，年均住宅“刚需”也就大约在2.5亿平米，假设刚需在全部新房成交中占比35%，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多7-8亿平米。这样的销售量即便与2011年的销量相比，降幅也达5-20%。如果进一步考虑中国的人口老龄化趋势，以及“土地财政”对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。
      第二，从紧的房地产调控措施将会持续。房地产市场在过去十年突飞猛进，但房价暴涨、十年调控无果、房地产收益分配的不平衡等问题也引发了社会的普遍质疑。“新型城镇化”也正是在此背景下应运而生。“坚持房地产调控不动摇”， 2012年中央经济工作会议的一句话足以印证我们事先的猜测：在市场化调控框架还未建立之前，限购限贷等行政化调控手段将会一直持续。
      第三，房地产市场将进入分化时代。一是在住宅价格上，不同城市的房地产市场将从“普涨时代”进入“分化时代”：一线城市的聚集效应将越来越凸显，二线城市尤其是区域中心城市的后发优势显现，三四线城市的不确定性越来越大，特别是缺乏人流和资金流支撑的中小城市风险会加大；二是房企分化趋势凸显，大型房企越滚越大、中小型房企被边缘化。百强企业的市场份额将不断增加，而许多经营不善的中小企业会纷纷走上被收购、兼并甚至破产的道路，因为它们面临最大的困境之一便是土地成本的持续增加，高昂的土地成本是中小房企被淘汰的重要杀手。
      第四，住宅市场将从“商品时代”转为“产品时代”。过去房地产市场基本上是“开发商拿地就赚钱，购房人买房就赚钱，地方政府卖地就赚钱”，但未来这种所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。未来房地产自身的行业细分将越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性会越来越明确。未来趋势是，住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求；对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要。
      第五，随着城市保障房的加速推进，以及农村土地制度改革的启动，房地产的收益分配将从极端不公状态转向相对公平改善状态。未来中国房地产市场将从以往只注重“效率优先”的时代，进入到相对的“公平时代”。过去房地产市场的最大受益者是政府、开发商和部分城郊农民，而买单者大部分都是城市的普通民众。部分弃实业炒房子的人财富扶摇直上，没房子的人只能望房兴叹。新型城镇化下，展望未来十年，房地产的收益分配势必将从极端不公状态转向公平改善状态。房地产市场也会从单一的商品房市场逐步转向“商品房+保障房”的双轨市场。

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